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Les SCPI et les OPCI sont deux produits d’investissement immobilier différents permettant de faire fructifier des investissements. Bien que ces produits permettent aux particuliers d’intégrer le marché de la pierre papier des quelques centaines d’euros, voici les principales différences entre la SCPI et l’OPCI.

Investissement immobilier : qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant même de vouloir se lancer dans l’investissement immobilier il est toujours bon de comprendre ce qu’il en est. C’est le cas lorsque l’on veut se lancer en SCPI. Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Ce type d’investissement permet de contribuer à un investissement immobilier locatif qu’on appelle « Pierre Papier ».

Investir en SCPI permet de résoudre les grands problèmes de la pierre. Notamment la spéculation, les crises, l’achat, la gestion, la revente, la localisation du bien… Même s’il existe plusieurs types de SCPI (fiscale, rendement, plus-value…) leur fonctionnement reste similaire. « Investir en SCPI à capital variable ou fixe consiste à investir dans un ensemble immobilier et non dans un bien précis afin d’investir dans l’immobilier locatif avec un taux de rendement élevé pour disposer de revenus complémentaires. ».

Vous vous adresserez à une société de gestion qui gèrera votre SCPI. Cette dernière va collecter des fonds, dans un premier temps, auprès d’investisseurs. Ensuite elle sélectionnera plusieurs actifs (immobiliers) qui corresponde à la stratégie patrimoniale fixée en amont.

Pour l’exemple, une SCPI de rendement se dirigera naturellement vers un bureau professionnel et fixera un bail commercial. Ensuite, la société de gestion va acquérir différent bien et les gérer pour les faire fructifier. La gestion est entièrement déléguée (choix du locataire, récolte des loyers, travaux…).

Investissement immobilier : qu’est-ce qu’une OCPI ?

L’objet de ce produit, faisant partie de la gamme des produits de la pierre papier, est de distribuer des revenus aux investisseurs provenant de la gestion d’actif immobilier et financier. Pour obtenir l’appellation OPCI, l’organisme doit en théorie avoir investi maximum 90% de son capital dans l’immobilier.

De cette manière, elle détient 10% de celui-ci en actif liquide pour pouvoir faire face à des retraits d’investissements par des associés. Pour assurer aux porteurs de parts un maximum de liquidité en cas de retrait massif, l’AMF à décider de ne délivrer l’agrément qu’aux OPCI dont l’actif se compose maximum de 65% d’actif immobilier.

Une OPCI peut se présenter sous deux formes. Dans un premier temps, elle est assimilée à un Fond de Placement Immobilier (FPI). De même quand pour une SCPI, les revenus seront alors imposables comme des revenus fonciers. Dans un second temps, elle peut être assimilée à une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPII-CAV) où les revenus sont imposés à la taxe sur les plus-values ou sur les dividendes.

Ces deux solutions différentes apportent chacune leurs avantages. Il est important de connaitre les nuances pour pouvoir faire le bon choix en fonction de sa propre situation.

Bon à savoir : Une OPCI peut faire l’acquisition d’autres produits que ceux liés à immobilier directement. Par exemple, elle peut investir dans des produits financiers et utiliser l’effet levier du crédit.

3 différences entre OCPI et SCPI

Les SCPI et les OPCI sont deux produits immobiliers différents permettant de faire fructifier des investissements. Bien que ces produits permettent aux particuliers d’intégrer le marché de la pierre papier des quelques centaines d’euros, voici les principales différences entre la SCPI et l’OPCI.

Volume de liquidité

La première différence entre la SCPI et l’OPCI se situe au niveau du volume d’actif liquide. En effet, contrairement aux SCPI, les OPCI doivent en permanence détenir au minimum 10% de leurs actifs en liquidité pour répondre en cas de rachat important de part dû au retrait massif d’investisseurs. Ceci signifie que les investisseurs peuvent à tout moment de l’année se faire racheter leur parts par un OPCI. Dans le cas d’une SCPI, ces derniers doivent trouver un acheteur par eux-mêmes.

Valorisation des parts réévaluée à partir des actifs

Contrairement à une SCPI à capital fixe, la valeur des parts n’est pas cotée en fonction du capital mais en fonction de la valeur des actifs récemment évalués. La fréquence des évaluations est trimestrielle pour un OPCI comparée à une fréquence annuelle pour une SCPI.

Impositions différentes

Premièrement, lors d’un rachat de part, les droits d’enregistrement, habituellement à 4% dans une SCPI, sont nuls dans un OCPI. En revanche, ces droits d’enregistrement restent présents dans les cas où une personne morale ou une personne physique détiennent respectivement 20% et 10% des parts de l’OPCI. Les SCPI et OPCI peuvent choisir la forme juridique qu’elles souhaitent (Régime des capitaux mobiliers ou revenus fonciers). Dans un OPCI, les investisseurs ne sont taxés que sur les revenus qu’ils ont perçus ou bien sur les plus-values de cession et non sur les résultats net de l’organisme. En revanche l’OPCI doit respecter les règles suivantes pour distribuer ses revenus nets et plus-values comme s’en suit :

  • 85% minimum du résultat afférent aux produits des immeubles (SPPICAV et FPI)
  • 50% minimum des plus-values nettes de cessions des actifs (SPPICAV)
  • 85% des plus-values nettes de cessions des actifs (FPI) Dans un OCPI, les souscripteurs ont la possibilité d’enregistrer leurs actions SPPI-CAV dans le cadre d’une assurance vie

Dans un OPCI, les investisseurs peuvent se faire racheter leur parts à tout moment de l’année. Dans le cas d’une SCPI ces derniers doivent trouver un acheteur par eux-mêmes.

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