De nos jours le succès des SCPI n’est plus à prouver. En effet ces structures permettent à des
particuliers d’investir dans la pierre considérée par beaucoup comme une valeur refuge.
Sommaire
L’investissement locatif en SCPI, qu’est-ce que c’est ?
Grâce à ces sociétés civiles de placement en immobilier, les particuliers peuvent investir des sommes beaucoup plus basses (à partir de quelques centaines voire quelques milliers d’euros) comparées à celles pour un investissement
en direct. L’objet d’une SCPI est de collecter des fonds auprès des particuliers dans l’objectif d’acheter des biens immobiliers et de percevoir les loyers comme source de revenu. Après avoir acheté des biens immobiliers, leur rôle est de les entretenir et de les mettre en location. De cette manière elle rémunère ses associés (particuliers ayant investi). Il existe plusieurs types de SCPI : SCPI à capital fixe ou variable, SCPI de rendement, fiscales ou de plus-value.
Dans le cas d’un capital fixe, la SCPI fixe un capital plafond. Celui-ci ne peut être augmenté que par cessions d’augmentations de capital. Il existe un marché ou les acheteurs donnent un mandat à la SCPI avec un prix maximum d’achat et les vendeurs donnent un mandat avec un prix minimum de vente. En revanche ce mécanisme peut prendre beaucoup de temps suivant le volume d’offres et de demandes.
Bon à savoir : Les investisseurs ne peuvent entrer dans la société que lors d’augmentations de capital ou par un
associé qui souhaite revendre ses parts.
Les particularités de ce type d’investissement
Dans le cas d’un capital variable, celui-ci peut être augmenté tout au long de l’année. La SCPI peut créer des nouvelles parts et racheter des parts de vendeurs. De ce fait, les investisseurs peuvent intégrer la SCPI à tout moment. Les SCPI de rendement sont très prisées. Elles investissent uniquement dans des biens immobiliers loués à des entreprises, des entrepôts ou des locaux commerciaux. En France, on recense près de 85 SCPI de rendement sur 155 existantes, soit plus de la moitié d’entre elles. L’objectif de ces SCPI est un versement régulier aux associés soit trimestriel, soit semestriel. Les SCPI de plus-value, également appelées, SCPI de capitalisation, investissent principalement dans des immeubles, locaux, logement ou bureaux avec un fort potentiel d’appréciation à la revente pour distribuer à ses associées de fortes plus-values après la transaction. Contrairement à la SCPI de rendement, celle-ci ne distribue des revenus à ses investisseurs que lors de la revente d’un produit immobilier et n’effectue donc aucun versement régulier.
Grâce aux dispositifs fiscaux hérités de l’investissement locatif, les SCPI fiscales du type « SCPI Scellier » ou «SCPI Malraux » sont principalement destinés aux investisseurs souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôts. Les rendements sont plus faible mais peuvent être compensés par une plus-value à la revente des parts.
Les mesures, mises en places par les SCPI, pour bénéficier de ces réductions d’impôts sont de plus en plus drastiques. L’une d’elle stipule une détention des parts pendant une durée minimale de 9 ans dès la mise en location du dernier logement de la SCPI. Ceci implique auprès des associés une détention des parts entre trois à cinq ans supplémentaires par rapport à une durée classique.
«L’objet d’une SCPI est de collecter des fonds auprès des particuliers dans l’objectif d’acheter des biens immobiliers et de percevoir les loyers comme source de revenu.»
Nos conseils pour investir
Les SCPI sont de plus en plus prisées par les investisseurs dans un contexte avec un marché financier très instable (la crise des subprimes et la crise des dettes souveraines). Le premier conseil pour investir dans une SCPI est de bien regarder la valeur de réalisation des parts, à comparer au prix d’achat, puis le rendement et enfin la pérennité de ce dernier avant d’acheter des parts d’une SCPI. Il est important de mettre en concurrence plusieurs SCPI avant de s’engager avec une de ces structures.
Voici plusieurs critères à comparer :
- Les rapports de gestion
- L’ancienneté de la société
- L’historique des rendements
- Le patrimoine (type de locaux, date de construction, situation géographique)
- Le taux de vacance locative
- Les dernières acquisitions immobilières
- La transparence de la société en terme de communication
D’un point de vue fiscal, les nouveaux associés financent très souvent leur souscription en contractant un prêt. En effet, les intérêts d’emprunt des placements financés à crédit sont déductibles des revenus
fonciers. Dans le cadre d’un achat à crédit de parts d’une SCPI, un crédit amortissable est préférable compte tenu de la rémunération régulière procurée par les SCPI. Enfin, il est possible d’investir dans une SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Cette manœuvre permet aux investisseurs de bénéficier des avantages de la fiscalité de l’assurance vie. Il faut cependant souligner que l’achat à crédit de parts dans une SCPI, manœuvre souvent utilisée par les investisseurs, n’est pas possible si ceux-ci optent pour l’assurance vie.
La pierre étant considérée comme une valeur refuge depuis plusieurs années, les SCPI sont un moyen supplémentaire de faire fructifier ses revenus. Avant de se lancer, il est important de peser les avantages et inconvénients d’une SCPI.
SCPI : Les risques
Comme tous investissements, ceux dans une SCPI ne sont pas sans risques !
- Effondrement de la valeur de la pierre. Dans ce cas là, elles seraient fortement impactées.
- Forte corrélation avec le marché économique. En effet à la vue de la conjoncture économique actuelle, il est probable d’observer une baisse des loyers voir des départs d’entreprises laissant des locaux commerciaux vides.
- Soumis à une possible défaillance de la société entrainant les associés dans sa chute sans possibilité de rémunération.
SCPI : Les avantages
Accès au marché de l’immobilier avec des tickets d’entrée modérés à partir de quelques centaines d’euros.
- Mutualisation des risques d’impayés et de vacance locative.
- Libération de tout soucis de gestion du paiement du loyer et des locataires.
- Diversification des placements dans différents types de biens (commerciaux, bureaux, immeubles)