Vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’investissement locatif ? Mais pourquoi investir dans une SCI ? Quels sont les atouts d’une SCI dans un investissement locatif ?
Plusieurs avantages sont facilement repérables. Cela peut vous permettre de détenir plus de capital, de bénéficier d’avantages fiscaux ou de faciliter le transfert de capital.
Alors comment créer une SCI pour un investissement locatif ? Est-il possible de créer une SCI pour un seul appartement ? Comment créer une SCI ? Quelles démarches effectuer ? Des précautions à prendre ? Nous vous donnons tous les conseils dont vous avez besoin sur le sujet.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ? Quelle définition ?
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique d’au moins deux personnes liées pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les actifs sont détenus par des groupes civiques immobiliers et distribués aux partenaires au prorata de leurs apports en capital.
Ainsi, la SCI est souvent la forme juridique de choix pour permettre la constitution et la gestion d’un bien commun tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse en cas de succession.
Il existe plusieurs types de SCI :
- SCI familiale : La création d’une SCI familiale peut également avoir pour objet la gestion d’une SCI familiale par le biais d’activités locatives. Les SCI familiales en particulier ont des avantages de succession.
- La Subvention SCI
- SCI Construction – Ventes
- Etc.
Vous souhaitez vous entreprendre à de la location ? Certaines personnes hésitent à créer une SCI ou à investir par leurs propres moyens.
Il est également intéressant de s’interroger sur la différence entre SCPI et SCI pour s’assurer du mode d’investissement le plus adapté à votre projet. Sachez que la SCI doit avoir au moins 2 associés. La SCI à associé unique n’a pas vocation à durer.
Les avantages d’investir en SCI pour vos locations immobilières
La possibilité d’investir à plusieurs
La SCI a été créée pour vous permettre d’investir à plusieurs personnes dans un même bien immobilier. Ce faisant, vous pouvez améliorer votre capacité d’investissement et renforcer votre solvabilité auprès de la banque. Il est vraiment plus facile d’obtenir un prêt bancaire décent avec quelques personnes.
Chacun contribuera au capital social et recevra des actions en retour.
De plus, la SCI vous permet d’augmenter la rentabilité de vos investissements en générant plus de revenus.
Votre fiscalité sera avantagée
Vous pouvez déclarer un déficit immobilier si vos charges sont supérieures aux revenus générés par la SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle sera déduite de vos revenus fonciers et réduira alors vos revenus totaux jusqu’à 10 700 €. Il peut ensuite être reporté sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Par ailleurs, si vous détenez des actions SCI pendant un certain temps, vous pouvez bénéficier du régime des plus-values personnelles et bénéficier d’une exonération lors de la cession de vos actions SCI.
La création d’une SCI pour investissements locatifs permet également de profiter de nombreux régimes fiscaux favorables pour obtenir des déductions fiscales, notamment en bénéficiant d’un régime Pinel, Denormandie ou Malraux.
Une meilleure organisation
Il ne faut pas oublier que la SCI dispose d’une grande souplesse d’organisation, différente de la propriété commune. Par exemple, vous pouvez ajuster votre façon de prendre des décisions, alors qu’en copropriété, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unisson.
Une relation Locataire/Bailleur dépersonnalisée
Louer avec une SCI vous permet également de développer une relation plus facile avec vos locataires. Le fait que ce soit le parlement qui décide, et non vous personnellement, réduit les tensions. Le contrat de bail est conclu entre la SCI et le locataire.
L’imposition à L’IS
Vous pouvez choisir d’imputer votre SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Evidemment, la SCI est directement imposée. En revanche, vous ne serez imposé que lorsque des dividendes vous seront distribués et vous bénéficierez d’une déduction fiscale de 40 %.
La taxe IS vous permet de déduire le coût des biens achetés ou des biens amortis de vos résultats SCI. La rémunération du dirigeant peut être déduite des résultats et des déficits.
Quelles démarches réaliser pour un investissement locatif en SCI
Vous devez au préalable rédiger les statuts de la SCI. Ceux-ci sont conçus pour gérer les relations entre les opérations et les partenaires de SCI. Il est fortement recommandé de se faire assister par un professionnel dans cette démarche.
Vous devez ensuite publier un avis de constitution au Journal d’Annonces Légales (JAL).
Après cela, vous devez introduire une demande d’immatriculation en SCI auprès du Greffier du Tribunal de Commerce compétent. Celui-ci doit comprendre notamment :
- Un formulaire Cerfa M0 complété ;
- Une copie datée et signée de la Charte SCI ;
- Avis publiés dans le JAL ;
- Copie de la carte d’identité du gérant.
Il vous faudra alors ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI pour verser le don en numéraire et acquérir le bien qui fera l’objet d’un investissement locatif. Le locataire et la SCI signeront un contrat de bail.
Délai estimé pour créer une SCI : Toutes ces formalités peuvent prendre du temps (quelques jours à quelques semaines, selon le planning de votre projet).
Attention la création d’une SCI n’est pas sans danger
Si vous disposez de revenus conséquents, vous pourriez être enclin à imposer une SCI à l’IS. Cependant, sachez que vous perdrez les avantages du régime fiscal de l’investissement locatif ainsi que le déficit foncier de vos propres revenus.
De plus, vous devez rédiger minutieusement votre règlement car il régira le fonctionnement de votre SCI.
Il est important d’avoir des statuts personnalisés afin qu’ils fonctionnent au mieux pour votre événement, alors soyez intéressé à embaucher un professionnel. Si ces fichiers ne sont pas personnalisés et adaptés, le fonctionnement de la SCI peut en être affecté.
Les inconvénients d’une SCI
Les statuts de la SCI font appel à un formalisme lourd, notamment dans la rédaction des statuts, l’émission des avis de constitution de société et l’immatriculation des sociétés.
De plus, vous devez respecter les obligations que vous assumez dans votre vie sociale, telles que l’organisation d’assemblées générales annuelles et la tenue d’une comptabilité stricte.
Enfin, en tant qu’associé SCI, vous êtes indéfiniment responsable de vos propres actifs et passifs envers votre entreprise. Ainsi, vous engagez votre patrimoine personnel au prorata de votre participation au capital de la SCI.