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Déclarer ses revenus : voilà un vrai casse-tête pour tous les Français, au moment de remplir leur fiche d’imposition annuel. Encore plus, pour les propriétaires bailleurs qui touchent des revenus fonciers.

Que vous décidiez de mettre votre logement en location meublée ou en location vide, vous ne serez pas imposé dans la même catégorie de revenus. En location meublée, vous êtes imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Pour la location vide, vous serez imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

Comment déclarer au mieux ses revenus locatifs ?

Vous saurez tout dans cet article, pour être l’as dans l’élaboration de votre fiche d’imposition.

Le régime d’imposition en location vide

Si vous avez choisi de louer en vide votre logement, les loyers que vous percevez constituent des revenus fonciers. Vous aurez alors deux possibilités pour déclarer vos revenus.

Au micro-foncier

Vous serez imposé dans la catégorie du micro-foncier si le montant brut des revenus (hors charges) que vous avez perçu sur l’année sont inférieurs à 15 000€. Sachez que cette limite comprend la totalité des revenus fonciers bruts du foyer fiscal tout comme la quote-part de revenu annuel brut de la société dont l’un des membres du foyer est associé.

Le micro-foncier vous permettra d’obtenir un abattement de 30% sur vos revenus locatifs. Les 30% sont justifiés pour couvrir les frais liés à votre logement et les 70% restant sont imposés à la tranche marginale d’imposition auquel sont ajoutés les contributions sociales à hauteur de 17,2%.

Les charges ne doivent pas excéder 30% de vos revenus fonciers pour que le micro-foncier reste plus avantageux pour vous que le régime réel. Sachez que vous pouvez basculer du micro-foncier au régime réel mais que ce choix sera irrévocable pour une durée de 3 ans.

La déclaration se fera sur le formulaire standard 2042. N’oubliez pas qu’il faut déclarer le montant de vos loyers sur l’année hors charges.

Au régime réel

Vous pourrez être imposé au régime réel en location vide, si vous pouvez justifier plus de 15 000€ hors charges de revenus locatifs ou si vous avez opté pour ce régime plutôt que le micro-foncier. Comme dit précédemment, si vous prenez ce régime sur option, vous ne pourrez pas en changer avant une durée de 3 ans.

En optant pour ce régime, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers la quasi-totalité des frais engendrés par la gestion de votre bien, c’est-à-dire les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt, vos différentes assurances (habitation, loyer impayé). Faire le choix du régime réel est justifié si vos frais généraux représentent plus de 30% de l’abattement du micro-foncier.

Avec ce régime, il convient d’être attentif quant à la déduction des charges. En effet, les textes sur le sujet sont assez vastes et complexes notamment pour la déductibilité des travaux.

Si vous êtes touché par un déficit foncier sur l’année, la partie du déficit correspondant aux dépenses s’impute sur le revenu global annuel dans la limite de 10 700€. La différence du déficit supérieure à cette limite ainsi que les intérêts d’emprunt seront imputables sur les revenus fonciers des dix prochaines années. Si votre revenu global est insuffisant pour pouvoir déduire le déficit en totalité, l’excédent sera imputable sur vos revenus globaux des six prochaines années.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global ne sera possible que si la copropriété, dans laquelle vous êtes, maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle où l’imputation a été mise en place.

Si c’est l’inverse, les revenus des 3 années précédentes seront recalculés sans prendre en compte le déficit initialement imputé. Il existe d’autres spécificités au régime réel, il convient donc de se faire aider par des personnes compétentes.

Le régime d’imposition en location meublée

Votre logement est qualifié de meublé si vous mettez à disposition de vos locataires, la liste exhaustive des meubles devant apparaître dans cette location. De plus, la location meublée est moins taxée que son opposée. Comme en location vide, deux régimes d’impositions sont possibles.

L’imposition au micro-BIC

Vous pouvez bénéficier de l’imposition au régime micro-BIC (aussi appelé forfaitaire ou micro-entreprise) si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000€ de plein droit.

Les revenus locatifs pris en compte concernent les loyers et les charges que vous percevrez de votre locataire.

Le régime forfaitaire fixe le montant des charges déductibles, par l’application d’un abattement sur les recettes déclarées de 50%. Cet abattement couvre la totalité des frais et charges déductibles à savoir les travaux, vos intérêts d’emprunt, l’amortissement de votre bien etc. Si vous choisissez ce régime, il vous sera impossible de déduire d’autres frais supplémentaires.

Concernant le remplissage de la déclaration, vous devrez inscrire le montant des revenus locatifs perçus sur la déclaration n°2042-C-PRO dans la catégorie « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ». Ce sera ensuite l’administration fiscale qui se chargera d’effectuer l’abattement de 50% du montant inscrit.

L’imposition au régime réel

Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 900 € par an ou sur option si vos recettes sont moindres, vous serez alors soumis au régime réel d’imposition.

Être imposé au régime réel signifie que vous allez déclarer vos loyers et y déduire vos charges pour obtenir le montant réel (et pas forfaitaire comme pour le micro-BIC). Vous allez également pouvoir appliquer au montant réel, l’amortissement.

Vous pouvez déduire une partie du prix du bien, à savoir l’amortissement annuel, de vos revenus locatifs. Vos revenus locatifs vont par conséquent baisser, ce qui viendra alléger votre imposition.

Pour ce qui est du montant de l’amortissement de votre bien immobilier, vous pourrez déduire chaque année 2% du prix d’achat. Pour ce qui est du montant de l’amortissement de votre mobilier et des améliorations, le taux sera compris entre 10 et 20% et devra être amorti sur une période allant de 5 à 10 ans.

Vous savez désormais comment bien déclarer vos revenus locatifs, que vous louiez votre logement meublé ou vide. Chaque mode de location dispose de deux régimes d’impositions, réel ou forfaitaire. Pour faire le meilleur choix en fonction du montant de vos revenus, faites appel à un spécialiste pour vous aider dans cette démarche.

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