Bon nombre de propriétaires souhaitent louer leur logement au prix le plus haut pour maximiser leur rentabilité locative. Cependant, vous ne pouvez pas augmenter votre loyer comme bon vous semble, cette révision est réglementée.
Vous pouvez procéder à la révision de votre loyer, si une clause le stipule dans votre contrat de bail vous liant à votre locataire. L’augmentation de votre loyer ne pourra pas être supérieure à ce qui est prévue par l’INSEE avec son Indice de Référence des Loyers.Comment réviser votre loyer ?Nous allons faire le point sur la question, pour que vous révisiez votre loyer dans les règles.
Sommaire
Les bases de la révision du loyer
La révision du loyer étant réglementée, il convient d’être dans les règles lorsque vous l’effectuerez.
L’indice à suivre
Lors de la rédaction du contrat de bail avec votre locataire, une clause d’indexation a pu être ajoutée. Elle vous permet d’indexer votre loyer. Sans cette clause, vous ne pourrez pas réviser votre loyer et vous garderez le même lors de la durée du bail. Il est important que vous vous soyez renseigné sur le taux d’Indice de Référence des Loyers (IRL) en vigueur, publié à chaque trimestre par l’INSEE. Si aucun indice n’aura été renseigné, ce sera le dernier indice publié le jour de la signature du bail qui s’utilisera par défaut.
L’IRL déterminé par l’INSEE prend en compte l’inflation moyenne observée lors des douze derniers mois (hors tabac et loyers). En tant que propriétaire vous devez vous référer à cet indice pour réviser votre loyer. L’indice peut être négatif lors d’un trimestre ou plusieurs. Si c’est le cas plutôt que d’avoir à baisser votre loyer, précisez dans la clause d’indexation que la révision se fera à la hausse.
Par exemple, pour un bail signé le 1 février 2018, il fallait mentionner l’IRL publié en janvier de la même année, qui sera ensuite calculé par rapport à l’indice de référence des loyers pratiqué lors de l’année précédente.
Le moment pour réviser votre loyer
Vous pourrez effectuer la révision de votre loyer à la date qui aura été choisie dans le contrat. Si vous n’avez précisé aucune date, vous pourrez, par défaut, le réviser à la date de signature du contrat de bail, la date d’anniversaire. Elle ne peut se faire qu’une fois par an.
Depuis la mise en place de la loi ALUR en mars 2014, vous disposez d’un délai d’un an à partir de la date prévue dans le contrat ou à défaut la date d’anniversaire pour notifier à votre locataire votre intention de réviser votre loyer. Vous pouvez par la suite vous retrouver face à 3 cas de figure :
- Vous faites la demande de révision de loyer à la date prévue dans le contrat ou la date d’anniversaire. Le loyer sera mis à jour à compter de la date de révision
- Vous faites la demande de révision de loyer pendant le délai d’un an à compter de la date de révision (ou date d’anniversaire). Le loyer sera mis à jour à compter de la date de votre demande de révision. Elle prend effet le jour de la demande et ne peut être rétroactive.
- Vous faites la demande de révision de loyer après le délai d’un an à compter de la date de révision (ou date d’anniversaire). Dans ce cas, la révision de votre loyer ne sera plus possible sur l’année écoulée.
Il est donc important que vous n’oubliiez pas d’informer votre locataire de la révision sans quoi celle-ci sera reportée.
Une révision pas toujours effectuée
De nombreux propriétaires font le choix de ne pas réviser leur loyer même si l’augmentation du loyer est relativement faible. En effet, les risques de loyers impayés et les difficultés pour retrouver un locataire les poussent à ne pas faire valoir la clause d’indexation.
Il est préférable pour vous de garder votre locataire actuel, avec un loyer de départ inférieur à ce qui pourrait être après révision, qui vous paye à temps et que votre logement soit occupé plutôt que vide, ce qui réduirait significativement votre rentabilité locative.
De plus, dans la plupart des cas, la révision se fait si votre loyer est sous-évalué et que vous disposez de justificatifs sur des loyers pratiqués dans des logements voisins et similaires.
C’est principalement le cas dans les villes où l’offre est supérieure à la demande. La révision de loyer dans ces villes n’est pas la meilleure chose à faire pour votre bien locatif. Votre locataire pourrait même vous demander la non-révision voire la baisse du loyer.
Les questions relatives au montant
Plusieurs questions se posent quant à la fixation du nouveau loyer, les erreurs qui peuvent être commises et la révision du loyer entre deux locataires.
Calcul de révision du loyer
Le calcul de révision du loyer est relativement simple. La formule est la suivante :
Nouveau loyer = loyer x nouvel indice / ancien indice
Si entre l’année N et l’année N-1, l’indice a augmenté de x%, alors l’augmentation des loyers sur l’année N sera de x%.
Prenons maintenant des exemples pour comprendre l’impact de l’indexation du loyer.
Le 1er mai 2018, votre loyer s’élevait à 700€. L’indice du 1er trimestre 2018, qui était le dernier connu, était de 127,22.
Pour connaître l’augmentation, il faut s’informer de l’IRL pratiqué un an plus tôt, à savoir celui du 1 er trimestre 2017 qui était de 125,90.
Le calcul serait donc le suivant : 700 x 127,22 / 125,90 = 707,33€.
Pour les prochaines augmentations de ce loyer, ce sera toujours l’indice de référence du 1er trimestre qui sera pris en compte.
SI vous oubliez de réviser votre loyer pendant plusieurs années, vous ne pourrez pas utiliser l’indice de référence de l’année de signature de bail et celui du trimestre précédent. L’augmentation sera comme celle de l’exemple, elle se fera sur l’année précédente par rapport à l’année actuelle.
Erreur sur la révision du loyer
Depuis mars 2014 et la mise en place de la loi ALUR, les modalités de révisions des loyers ont été modifiées.
Vous ne disposez plus que d’un délai d’un an pour réviser votre loyer contre 5 ans avant l’instauration de la loi ALUR. Idem, la révision du loyer rétroactive n’est plus possible.
Si vous avez mal calculé la révision de votre loyer et que celui-ci est erroné, vous pouvez être confronté à plusieurs problèmes. Si vous réévaluez votre loyer mais que celui-ci est en défaveur de votre locataire, par exemple que vous ne l’avez pas informé ou qu’il est trop haut, alors les actions du contrat de bail seront prescrites pendant 3 ans. Par la suite, vous pourrez être dans le devoir de rembourser votre locataire pour le surplus de loyer.
A l’inverse, si l’indexation du loyer est en faveur de votre locataire, vous aurez un an pour effectuer la révision du loyer.
Révision entre deux locataires
La révision du loyer après le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau se pose. Deux possibilités pour vous de fixer le loyer, en fonction de la localisation de votre logement.
Si votre bien locatif est situé en zone détendue alors vous pourrez fixer librement le loyer avec votre locataire.
Si votre bien locatif est situé en zone tendue alors la fixation du loyer est encadrée. Le nouveau loyer devra être identique au dernier loyer que votre locataire vous aura payé. Dans ce cas précis, vous ne pouvez pas indexer le nouveau loyer en fonction de l’indice de référence des loyers.
Pour réviser votre loyer, il faudra que la clause ait été prévue dans le contrat de bail. Vous ne pourrez réaliser cette révision qu’un fois par an à date prévue ou date d’anniversaire du bail. La révision est réglementée et ne pourra pas dépasser la variation de l’IRL. Si vous faites toute cette démarche dans les règles, votre rentabilité locative pourra être optimisée.