En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous avez la liberté de louer celui-ci afin d’en tirer un revenu. Pour autant, la loi encadre très précisément cette pratique et il convient de bien connaître le droit des propriétaires afin d’éviter des procédures coûteuses. Voici un récapitulatif de vos droits lors des différentes étapes de la location de votre logement.
Sommaire
Droit des propriétaires : la mise en location
La liste des pièces administratives que vous êtes en droit de demander à votre futur locataire est règlementée. En effet ne demandez pas de RIB, de carte d’assuré social ou de relevés de compte, la liste suivante précise l’intégralité des documents que vous pouvez réclamer :
- Pièce d’identité
- Fiches de paie
- Avis d’imposition
- Contrat de travail ou attestation d’employeur
- Trois dernières quittances de loyer
- Attestation de versement des allocations familiales
Le montant du loyer vous incombe entièrement, mais il convient habituellement de demander 1/3 des revenus du locataire pour garantir sa bonne solvabilité. Vous pouvez tout à fait exiger qu’un tiers se porte caution, afin de garantir le paiement des loyers et des charges. Pour ce qui est de ces dernières, un propriétaire a le droit de répercuter les charges payées sur le locataire. Notre conseil est de fixer une somme forfaitaire (provisions de charges).
À la signature du bail, vous avez la possibilité de demander un dépôt de garantie, à condition qu’il n’excède pas un mois de loyer. Pour ce qui est de la durée du bail lui-même, sachez qu’il implique une période de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ou une Société Civile Immobilière familiale et de 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, association). Attention, ce bail est renouvelable par reconduction tacite pour une même période.
Droit des propriétaires : les travaux en cours de bail
Deux cas de figure se présentent lorsque se pose la question des travaux dans un logement mis en location.
Lorsque le locataire exprime l’envie d’effectuer de gros travaux à l’intérieur du logement, il est obligatoire qu’il dispose de votre autorisation avant d’entamer toute action. En effet, dans le cas contraire d’une transformation des lieux effectuée à votre insu, la loi vous offre la possibilité d’exiger du locataire qu’il remette les lieux dans le même état qu’à son arrivée.
Dans le cas de figure où c’est vous qui décidez de réaliser des travaux d’entretien ou de réparation (cela fait partie de vos obligations), votre locataire ne peut s’y opposer. Toutefois, s’il s’agit de travaux d’amélioration, il est nécessaire qu’il donne son accord pour garantir son droit de jouissance du logement, prévu par la loi.
Attention : si les travaux durent plus de 40 jours, le locataire pourra vous demander une réduction du loyer en proportion du temps écoulé. Attention : si son logement est rendu inhabitable, il peut même aller jusqu’à demander la résiliation du bail.
Droit des propriétaires : mettre fin à la location
Le locataire bénéficie d’un droit de renouvellement du bail que lui impose la loi de 1989. C’est pour cette raison que le propriétaire doit lui adresser un « congé » s’il souhaite récupérer son bien. Le congé porte à la connaissance du locataire votre intention de mettre fin au contrat de location. La résiliation du bail ne peut avoir lieu qu’à l’issue de la durée prévue à la signature et avec un préavis de six mois avant l’expiration de la période de renouvellement.
Votre locataire est un mauvais payeur ? Prenez conseil auprès de l’ADIL (Association départementale d’information sur le logement) ou bien de la commission départementale de conciliation présente dans chaque préfecture, qui se chargera d’effectuer une médiation pour tous les litiges concernant les contestations de loyer.
Si une médiation ne résout pas le litige, il est alors possible de demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers (clause souvent prévue dans le bail). Dans ce cas, vous pourrez signifier un commandement de payer au locataire, lui rappelant la clause et le délai de 2 mois pour payer sa dette. À défaut de paiement, le propriétaire souhaitant obtenir l’expulsion devra alors assigner le locataire par voie d’huissier devant le Tribunal d’Instance territorialement compétent.
Sachez enfin qu’une procédure d’expulsion ne peut être déclenchée pendant la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante, sauf s’il s’agit d’un squatteur ou d’un locataire d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril. Avant de recourir à une expulsion, explorez toutes les solutions amiables qui souvent suffisent pour résoudre les conflits.
En conclusion, connaître le droit des propriétaires vous fera gagner de l’énergie et épargner de longues démarches administratives. À chaque étape de la mise en location de votre bien immobilier, utilisez les dispositifs que vous permet la loi pour jouir de votre investissement et instaurez dès le départ les meilleurs rapports possibles avec votre locataire. En effet, les locations les plus rentables sont toujours celles qui durent !