Le propriétaire se doit de respecter ses droits et ses obligations, régis par la loi et le contrat de bail.
Le contrat de bail qui vous lie avec votre locataire détermine les droits et obligations de chacune des parties. Chacun se doit de les respecter. Vous devez assurer à votre locataire qu’il pourra profiter sereinement de son logement.
Sommaire
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Je vous explique tout dans cet article, pour connaître toutes vos obligations.
Avant de louer
Avant de pouvoir louer votre logement, vous vous devez de respecter certaines de vos obligations pour que votre futur locataire puisse le louer sans problème.
Mettre un logement décent en location
Vous avez l’obligation de proposer à vos futurs locataires un logement décent, c’est-à-dire un logement en bon état d’usage et de fonctionnement. Votre logement ne devra comporter aucun risque pour le locataire en matière de santé ou de sécurité. Chaque propriétaire de bien locatif à l’obligation de souscrire à une assurance propriétaire non occupant (PNO).
Naturellement, votre logement devra être composé de tous les équipements nécessaires permettant à votre bien d’être conforme.
Le logement que vous louerez devra comprendre :
- Une pièce d’au moins 9m² avec une hauteur sous plafond de 2.20 mètres. Sinon, le volume de la pièce devra être de 20m³.
- Une pièce principale disposant d’une fenêtre.
- Un logement avec un système de chauffage, ainsi qu’un coin cuisine, une salle de bain (ou d’eau) et des toilettes séparées de la pièce principale.
Si votre logement ne respecte pas ces éléments, vous serez contraint de réaliser les travaux nécessaires pour offrir un logement décent à la location.
Un loyer réglementé
Vous vous devez de louer votre logement à un loyer qui est encadré. En effet, la fixation du loyer est une étape réglementée.
Vous ne pouvez pas louer un même logement au même prix en fonction de l’implantation géographique de votre logement. On distingue les zones tendues des zones non tendues.
En zone tendue, la fixation du loyer ne peut pas être faite librement. En zone non tendue, c’est vous qui pouvez fixer à votre guise votre loyer qu’il s’agisse d’une première location ou non. Dans cette zone, n’essayez pas de le louer excessivement cher ou au contraire de le louer relativement peu cher. Vous pourrez être confronté à la vacance locative dans un cas et à une rentabilité locative quasi nul dans l’autre cas.
En zone tendue, à la relocation, vous ne pourrez pas louer plus cher votre logement que le dernier loyer que vous aurez encaissé de votre précédent locataire. Vous pourrez seulement l’augmenter grâce à l’indice de référence des loyers qui varie à chaque trimestre.
Les documents à fournir
Avant de pouvoir louer votre logement à votre nouveau propriétaire, il faudra vous munir de différents documents que vous devrez fournir à votre locataire.
Tout d’abord, vous devrez fournir en annexe du contrat de bail le diagnostic énergétique que votre locataire pourrait vous réclamer par la suite s’il estime que le diagnostic n’est pas conforme. Il vous permet de commencer la location sur une relation de confiance.
Il faudra aussi qu’un exemplaire de l’état des lieux d’entrée soit remis à votre locataire. Si vous louez votre logement meublé, il faudra que l’inventaire des meubles lui soit remis, pour qu’il puisse remettre à sa sortie les meubles et accessoires qui étaient là au départ.
Enfin, si votre logement est dans une copropriété, vous devrez fournir à votre locataire un exemplaire du règlement de copropriété pour qu’il puisse connaître les règles en vigueur dans la copropriété.
Durant la location
Pendant que votre locataire est dans votre logement, vous devez respecter votre statut de propriétaires bailleur en répondant à vos obligations.
Assurer l’entretien
En tant que propriétaire, vous vous devez d’effectuer les réparations ou les travaux nécessaires que votre locataire pourrait vous réclamer s’il estime que votre logement n’est plus décent ou que certains équipements ne sont plus en bon état de fonctionnement.
Les travaux pourront être réalisés par votre locataire et des retenues sur le loyer mensuel pourront être appliquées. Tout cela, si une clause expresse le stipule dans le contrat de bail. Si c’est le cas, la nature des travaux devra être écrite, la façon dont le montant est imputée au loyer, la durée de l’imputation au loyer et les modalités de dédommagement en cas de départ du locataire pendant cette période.
Tout au long de la location, vous êtes tenu de réparer les réparations urgentes, les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en l’état du logement, les travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre logement.
Si vous devez effectuer des travaux, vous devrez en informer votre locataire, au moins 21 jours avant par lettre recommandée avec accusé de réception, des travaux qui seront effectués.
Offrir une jouissance paisible
Durant la location, vous devez assurer à votre locataire qu’il puisse jouir paisiblement de votre logement. Vous ne devrez pas avoir de comportements qui viennent troubler sa tranquillité dans votre logement sauf si vous avez à réaliser des travaux nécessaires.
Votre locataire peut être troublé par un autre locataire de l’immeuble. Dans ce cas, il a 2 actions possibles. Il peut agir contre vous pour défaut de jouissance paisible. Dans ce cas, c’est la responsabilité contractuelle qui sera engagée. Il peut agir contre le locataire fautif pour trouble de voisinage et c’est alors la responsabilité délictuelle qui sera engagée.
Vous ne pouvez aussi pas garder de double des clés de votre logement. Bien que vous soyez le propriétaire du logement, vous ne pouvez pas y pénétrer quand il est loué.
Les documents à envoyer
Parmi les documents que vous pourrez être amené à envoyer à votre locataire, il y a la quittance de loyer.
Celle-ci n’est pas obligatoire mais peut l’être si votre locataire vous la demande. La quittance doit être remis au locataire une fois qu’il aura payé le mois dû. Si vous ne recevez pas la totalité du loyer, vous ne lui transmettez pas une quittance mais un reçu des sommes versées. C’est une fois qu’il aura payé ce qu’il devait que vous lui enverrez la quittance.
L’envoi de la quittance à votre locataire est gratuit et aucun frais ne pourra être imputé à votre locataire.
Vous êtes libre de choisir la façon dont sera remise la quittance à savoir par la Poste, en main propres ou par mail, avec l’accord de votre locataire.
A la fin de la location
Une fois que votre locataire quittera votre logement, vous aurez encore des obligations à respecter pour mettre fin à la relation avec votre locataire sortant.
Restituer la garantie
Quand votre locataire aura quitté votre logement, une fois l’état des lieux de sortie effectué, vous devrez restituer le dépôt de garantie que votre locataire vous aurez reçu par lui, à son entrée dans votre logement.
Vous aurez un délai d’un mois pour lui restituer. Cependant, ce délai pourra être porté à 2 mois, si vous constatez des dégradations causées par votre locataire lors de l’état des lieux de sortie. Vous devrez justifier le montant retenu pour faire les travaux en lui apportant la preuve avec des factures.
Si vous ne restituez pas la garantie en temps voulu, une pénalité vous sera donnée qui s’élève à 10% du loyer mensuel et cela pour chaque mois de retard.
Si votre locataire est parti avant la clôture des charges annuelles, vous pourrez retenir 20% du montant de la garantie. Si votre locataire a payé trop de charges vous devrez les régulariser et lui rendre le trop-perçu.
Remettre en location
Une fois qu votre logement sera vide, vous devrez le remettre en location. Pour cela, il faudra effectuer les travaux nécessaires pour qu’il soit décent, en bon état d’usage et de fonctionnement au moment de le relouer.
Vous pourrez réviser votre loyer à l’aide de l’indice de référence des loyers avant de le remettre sur le marché et si vous avez réalisé des gros travaux d’améliorations.
Vous connaissez à présent les différentes obligations que vous vous devrez de respecter tout au long de la location de votre logement, au moment où vous l’avez mis sur le marché jusqu’au départ de votre locataire. Il est donc important que vous connaissiez ce que votre locataire aura le droit de faire dans votre logement.