3 motifs sont valables pour que résilier le bail de location tout en respectant les délais de préavis. Le processus de résiliation d’un contrat de bail est très réglementé. Il est différent que ce soit votre locataire ou vous qui décide de la faire.
Dès que vous êtes tombé d’accord avec votre locataire, vous avez signé un contrat de bail. Il vous lie pour une durée de 3 ans en location vide et un an seulement en location meublée.
Pour des raisons qui vous sont propres, il se peut que vous souhaitiez mettre fin à la relation avec votre locataire.
Comment pouvez-vous résilier votre bail de location ?
Je vous explique tout dans cet article pour résilier votre bail en bonne et due forme !
Sommaire
Les motifs pour résilier un bail de location
Vous devez savoir que votre champ d’action est très restreint pour résilier le bail.
La résiliation pourra avoir lieu si vous voulez occuper votre logement, le vendre ou faire valoir un motif légitime et sérieux.
Résilier un bail de location pour occuper le logement
En tant que propriétaire du logement que vous mettez en location, vous avez la possibilité de le reprendre afin de l’occuper ou d’y installer un membre de votre famille.
Bien entendu, vous ou le bénéficiaire de cette reprise devra habiter le logement en tant que résidence principale.
D’ailleurs, j’ai établi pour vous une liste exhaustive des personnes qui pourront bénéficier de votre logement suite à cette reprise :
- vous,
- votre conjoint,
- votre partenaire avec qui vous êtes lié par un pacs,
- votre concubin depuis au moins un an à la date du congé,
- vos ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin.
Le courrier du congé que vous transmettrez au locataire devra mentionner le caractère réel et sérieux de la reprise qui vous motive à ne pas reconduire le bail. Il devra aussi y faire apparaître la nature du lien entre vous et le bénéficiaire ainsi que son nom et son adresse.
Attention : après le congé pour reprise, votre précédent locataire peut contester le motif de reprise en apportant la preuve que vous n’avez jamais repris le logement, qu’il est vide ou que vous l’utilisez en tant que résidence secondaire. Il pourra alors demander au Tribunal d’Instance des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il aura subi.
Résilier un bail de location pour vendre le logement
Si vous décidez par exemple de faire une plus-value sur votre bien immobilier, vous avez la possibilité de le vendre.
Si c’est le cas, sachez que le locataire actuellement dans votre logement sera prioritaire pour l’acheter. Pour cela, vous devrez lui donner congé, ce qui vaudra offre de vente. Il faudra que vous fassiez bien attention à :
- indiquer les conditions de vente,
- mentionner le prix,
- reproduire intégralement les 5 premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989
- décrire précisément ce qui est compris dans la vente.
L’offre de vente sera valable durant les deux premiers mois suivant le préavis.
Dans l’hypothèse où votre locataire décide d’acheter votre bien, il disposera à ce moment-là de deux mois, à compter de l’instant où il vous aura envoyé sa réponse, pour signer l’acte authentique chez le notaire.
Il est utile de savoir qu’il pourra disposer de quatre mois s’il décide d’emprunter auprès d’une banque.
Si votre logement ne se vend toujours pas, vous pouvez choisir de baisser le prix. Vous devrez alors en informer votre locataire. S’il accepte cette nouvelle offre, les délais ci-dessus seront reconduits.
Il peut ne pas être intéressé par l’achat du bien, dans ce cas, il pourra rester dans le logement jusqu’à la fin du bail ou décider de partir en vous informant dans un délai raisonnable.
Résilier un bail de location pour motif légitime et sérieux
Malheureusement, il se peut que la relation avec votre locataire se détériore, notamment lorsque vous êtes face à une situation de loyers impayés. S’il ne respecte pas ses obligations stipulées dans le contrat de bail, vous aurez la possibilité de donner congé pour un des motifs suivants :
- le non-paiement des loyers,
- la violation du règlement de copropriété,
- des troubles de voisinage,
- un défaut d’assurance,
- le non versement du dépôt de garantie.
Le courrier de congé que vous lui enverrez devra faire apparaître le motif légitime et sérieux de la résiliation du bail.
A savoir : si votre locataire conteste le caractère légitime et sérieux qui ne serait pas justifié selon lui, ce motif sera contrôlé par le juge d’instance. C’est lui qui appréciera la gravité de la faute.
En cas de faute grave de votre locataire, vous pourrez invoquer la clause résolutoire si elle aura été préalablement écrite sur le contrat de bail. En activant cette clause, la résiliation automatique du bail aura lieu suite aux manquements du locataire.
La procédure à suivre pour résilier votre bail
Pour votre rappel, la date d’échéance du bail est la date à laquelle votre locataire devra quitter les lieux. Avant cela, prévenez-le à l’avance, en respectant le préavis minimum fixé par la loi.
Congé en bail vide et meublée
En tant que propriétaire, vous aurez seulement la possibilité de rompre votre contrat à l’échéance du bail. Cependant, vous devrez respecter un délai de préavis.
Pour une location que vous aurez effectué en bail vide, le préavis fixé par la loi est de 6 mois. Pour ce qui est du préavis en location meublée, celui-ci est réduit à 3 mois.
Par exemple, si vous avez signé un contrat locatif nu le 1er janvier 2018, il faudrait informer votre ou vos locataires avant le 1er juillet 2019 pour que le bail ne soit pas à nouveau reconduit pour 3 ans à compter du 1er janvier 2020.
Préavis
Le préavis prendra effet une fois que votre locataire aura pris possession du courrier que vous aurez :
- envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception,
- remis en main propre contre signature ou
- notifier par acte d’huissier.
Il est important que vous sachiez que si vous avez loué votre logement vide et que vous avez donné congé à votre locataire pour une vente ou une reprise alors vous devrez joindre en plus du courrier, une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours d’indemnisation.
Naturellement, tous les signataires du contrat de bail devront être destinataire du courrier.
Une fois que votre locataire aura reçu le courrier, il pourra quitter le logement quand il le souhaite. Il sera redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement loué.
Par exemple, s’il décide de quitter le logement 2 mois avant la fin du préavis, il ne sera pas redevable du loyer et des charges qui courent pour les 2 mois restants.
Trêve hivernale
Vous pourrez donner congé à votre locataire même si la fin du bail arrive dans la période dite de “trêve hivernale”. Cette période court du 1er novembre au 31 mars. En effet, elle ne concerne que les locataires en procédure d’expulsion qui aura été le résultat d’une poursuite et d’un jugement.
Les cas particuliers pour résilier un bail de location
Si vous décidez de résilier votre bail, sachez qu’elle n’est pas identique pour tous les cas. Il existe deux exceptions à la règle. Votre locataire actuel en fait peut être parti.
Locataires de plus de 65 ans
Vous devez savoir qu’une loi a été mise en place pour protéger les personnes de plus de 65 ans ayant des ressources financières limitées et pour les locataires qui accueillent ces personnes.
Les conditions de ressources pour faire partie de cette catégorie sont définies par zone, par nombre de personnes dans le foyer et fixées par décret.
Attention : vous ne pourrez pas vous opposez au renouvellement du bail en donnant congé à votre locataire sans lui avoir proposé une solution de relogement en adéquation avec ses besoins et sa capacité financière.
Cette protection de locataire ne s’appliquera pas si vous êtes vous-même :
- âgé de plus de 65 ans
- ou que vous avez des ressources financières inférieures à celles fixées pour un locataire protégé
- ou que vous avez proposé une solution de relogement à votre locataire.
Rachat d’un logement occupé
Si vous faites l’acquisition d’un bien occupé en location vide, vous serez soumis à des contraintes sur le congé que vous donnerez au locataire en place.
Elles sont régies par l’article 15 de la loi du 16 juillet 1989 modifié par la loi ALUR qui stipulent que :
- si vous voulez occuper le logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, vous devrez attendre au minimum deux ans avant de donner votre congé pour reprise,
- si vous voulez vendre le logement avec un bail qui expire dans moins de trois ans, vous pourrez seulement le faire à échéance du bail renouvelé au moins une fois.
Par exemple, si vous achetez un bien en location vide en cours le 1 janvier 2018 ayant pris effet le 1er mars 2016 et expirant le 1er mars 2019, vous ne pourrez donner congé pour reprise du logement que le 1er janvier 2020 et pour vente le 1er mars 2022.
Si vous achetez un bien meublé en cours, vous pourrez donner congé librement à l’échéance du bail initial.
Arrangement à l’amiable
Comme dans tout contrat bilatéral, il vous sera possible de négocier les termes de résiliation de bail avec votre locataire, si c’est dans vos intérêts respectifs.
Pour que la procédure ne vous prenne pas trop de temps, vous pouvez proposer un arrangement financier à votre locataire pour qu’il quitte le logement plus tôt. Il sera alors libre d’accepter ou de refuser cet arrangement.
En tant que propriétaire bailleur, vous connaissez désormais tout ce qu’il y a à savoir sur la résiliation du contrat de bail.
Notez bien que le motif de résiliation devra être justifié et les délais de préavis respectés. Il sera aussi important de savoir si votre locataire ou le logement que vous venez d’acheter ne font pas parti des cas particuliers de résiliation.
Enfin vous pouvez mettre fin au contrat de bail si votre locataire ne respecte pas ses obligations et n’a pas accepter la résiliation. Découvrez si le motif d’expulsion qui s’applique à votre situation est un motif légal pour expulser votre locataire en respectant la loi.