La location immobilière est un modèle de revenu économique comme un autre. Cela signifie qu’elle peut être un revenu régulier mais que, comme tout placement financier, elle peut comporter des risques. Concrètement, à cause de ces risques, la location immobilière est un investissement à capital non garanti. Avant même de passer à l’action il est donc préférable de s’informer sur un potentiel « risque locatif ».
Sommaire
Risque locatif N°1 : mon locataire se sépare de sa/son conjoint(e)
C’est un cas qui peut subvenir pour tout le monde. Il faut savoir qu’un couple pacsé, concubin ou marié possède le même statut juridique avec son propriétaire. En règle générale, les deux locataires en couple ont les mêmes droits et devoirs au regard du logement qu’ils louent. Étant donné qu’ils ont signé tous les deux le même bail avec le propriétaire.
En revanche, là où les choses se précisent c’est au sujet de l’existence ou non d’une clause de solidarité. Cette clause à un rapport direct avec le versement des loyers des deux locataires. Elle lie le couple, ou non, jusqu’à la fin du bail en fonction de sa présence dans le contrat de location.
Dans ce cadre, nous vous conseillons de noter cette clause dans le contrat. De cette façon, si un des locataires ne souhaite plus occuper le logement, il n’est pas obligatoire de rééditer un nouveau bail. En plus, si l’un des locataires est mauvais payeur et qu’il est parti du logement, le propriétaire est en droit de réclamer les loyers manquants.
Risque locatif N°2 : mon locataire décède
C’est un cas relativement rare mais qui peut tout de même subsister. Il est important de savoir dans ce genre de situation comment réagir. Sachez tout d’abord que la loi encadre ce cas très particulier. Concrètement, si l’un des occupants du logement décède, son contrat de bail sera transféré sur demande :
- Aux descendants ou ascendants qui résidaient (depuis au moins un an) sous le même toit que la personne décédée.
- Au partenaire pacsé ou au conjoint (si l’union a lieu après la signature du bail).
- Au concubin (s’il a pris possession des lieux après la signature du bail).
Si le locataire décédé ne peut pas transférer son bail à l’une des personnes citées plus haut, le contrat prendra fin le jour du décès du locataire.
Sachez que si c’est le propriétaire qui décède, là aussi il y aura une question de transmission du bail. En l’occurrence, il sera transmis aux héritiers en droit. Ces derniers auront le choix de poursuivre le bail en cours de le résilier pour le motif de leur choix. Que ce soit pour habiter dans le logement, le vendre, loger un proche ou congédier un locataire ne répondant pas à ses droits, le motif est libre. En revanche, pour n’importe lequel de ces motifs, le locataire disposera de 6 mois de préavis pour quitter les lieux.
Risque locatif N°3 : mon locataire est mauvais payeur
C’est le cas le plus courant de la location immobilière. Il faut savoir que si un locataire cesse de payer son loyer, ce n’est pas forcement intentionnel ! Une séparation ou un licenciement peuvent en être la cause. Mais il est aussi possible qu’un locataire refuse de payer des loyers pour obliger un propriétaire à faire des travaux.
Quoi qu’il en soit, nous vous recommandons de mettre en demeure (par lettre recommandée avec accusé de réception) votre locataire 15 jours après le constat de défaut de paiement. Si cela ne change rien, saisissez un huissier qui remettra au locataire et son garant un commandement de payer. Le locataire n’aura plus que de 2 mois pour agir. Dans le cas contraire, vous pouvez à ce moment entamer une procédure de justice.
Dirigez-vous au tribunal de grande instance de votre commune et prenez votre mal en patience. En effet, les procédures sont souvent longues et couteuses. Si vous l’emportez, le juge prononcera soit un délai de paiement, soit une expulsion immédiate ou délayée.
Risque locatif N°4 : mon locataire nuit aux autres copropriétaires
Votre locataire se doit d’assurer le calme et la tranquillité pour toute la copropriété. C’est un devoir que votre locataire s’est engagé à respecter dès la signature du bail.
Quelles soient olfactives, visuelles ou sonores, votre locataire ne peut continuer ses nuisances en toute impunité. De plus, en tant que propriétaire, votre responsabilité est engagée si vous n’agissez pas !
Nous vous recommandons de prévenir le locataire d’arrêter ces agissements par lettre recommandée. Vous mettrez en copie toutes les plaintes des habitants et du syndic en prime. Rappelez, par ailleurs, les droits et devoirs du locataire au regard de ses agissements conflictuels.
Si ce dernier ne prend pas compte des mises en garde, vous êtes en droit de l’expulser du logement.
Risque locatif N°5 : mon locataire dégrade mon logement et le dépôt de garantie ne suffit pas
L’un des pires cauchemars pour un propriétaire. Retrouver son bien saccagé et devoir tout remettre en ordre le plus rapidement possible pour éviter une carence locative.
C’est un problème souvent mitoyen avec les loyers impayés. Mais pas toujours. Même si vous avez imposé un dépôt de garantie à l’entrée des lieux du locataire, certains dégâts peuvent couter très cher à réparer… Dans ce cas, le dépôt de garantie peut ne pas couvrir les dégradations.
Nous vous conseillons ici de réaliser un chiffrage complet des réparations à effectuer. Vous l’adresserez à votre locataire qui devra rembourser ses dégradations. Pendant le temps des travaux, vous ne pourrez pas louer votre bien et devrez continuer à payer votre crédit et les charges du bien…
Pour éviter cela penser à bien choisir votre locataire, souscrire une assurance, exiger un garant ou à passer par une agence immobilière en ligne.