Louer un logement c’est bien mais connaitre les points importants à surveiller tout au long d’une location, c’est mieux …
Avoir en sa possession un logement destiné à la location est un plus car il vous rapporte des revenus complémentaires voir principaux. Cependant il ne faut pas oublier que la location ne se fait pas toute seule et que vous devez intervenir et prendre des décisions sur plusieurs points.
Quels sont les points à surveiller durant une location ?
Vous découvrirez tout dans cet article, pour que votre processus de location se déroule du mieux possible.
Sommaire
Ce que vous devez savoir
Au moment de mettre en location votre logement, vous devez connaître sa valeur et si vous souhaitez gérer seul la location.
La valeur locative de votre logement
Il est en premier lieu important que vous définissiez la valeur locative de votre logement. Elle correspond au montant du loyer que vous serez susceptible de percevoir sur un mois. La valeur locative correspond donc au loyer mensuel qui est lui définit par rapport à la superficie de votre logement, sa superficie, son implantation géographique, du type de location et des équipements que vous proposez.
Le marché locatif évoluant très vite, les prix évoluent eux aussi. Il peut donc être judicieux que vous effectuiez des travaux qui permettront d’augmenter le standing de votre logement et d’améliorer sa valeur locative.
Vous pouvez agir sur votre valeur locative. Bien sûr, la superficie est difficilement modifiable comme l’emplacement mais vous pouvez mettre en valeur votre logement en réalisant des travaux d’amélioration qui apporteront une plus-value ou bien ajouter des équipements supplémentaires qui joueront sur le confort de votre bien. En optant pour le régime réel, ces travaux pourront être déduits de vos impôts.
La valeur locative permet d’avoir une indication de la rentabilité locative de votre bien et de profiter d’avantages fiscaux.
La gestion locative
Une fois que vous avez trouvé un locataire, il est important que vous assuriez une bonne gestion locative.
Si vous avez du temps pour vous en occuper et les connaissances nécessaires pour réaliser vos obligations, vous pouvez gérer seul votre gestion locative ce qui vous fera économiser de l’argent et impactera positivement votre rentabilité locative.
Si vous gérez votre gestion, vous devrez vous occuper par exemple de la recherche de locataires, de l’état des lieux, de l’encaissement des loyers, l’envoi des quittances ou l’intervention pour des menues réparations.
Si à l’inverse vous ne disposez pas du temps et des connaissances nécessaires, vous pouvez choisir de confier la gestion à une personne tiers que vous mandaterez pour vous occuper de votre logement de A à Z. Cette alternative n’est pas gratuite, le mandataire prend souvent entre 5 à 12% de votre loyer mensuel en guise de cotisation. En revanche, vous êtes de libre de résilier votre mandat de gestion de locative quand vous le souhaiterez.
Ce que vous devez étudier
Avant de louer votre logement, vous devez étudier différents points qui seront primordiaux pour la suite de votre location.
La solvabilité du locataire
Ce que vous recherchez à travers la location d’un logement, c’est de pouvoir en tirer des revenus constants. L’une de vos principales hantises est d’être confronté à une situation de loyers impayés qui impacterait considérablement votre rentabilité locative et qui peut vous mettre dans une situation financière délicate si vous devez rembourser un emprunt bancaire.
Vous devez donc choisir un locataire qui soit solvable et qui soit en mesure de payer vos loyers mensuels. Pour cela, la loi Alur a mis en place une liste exhaustive des pièces justificatifs que vous êtes en droit de demander aux candidats intéressés par votre logement. vous pourrez ensuite procéder à la vérification du dossier de location.
On retrouve dans cette liste une copie du contrat de travail, contrat de stage ou tout autre document prouvant l’activité de votre candidat, les 3 derniers bulletins de salaire, s’il exerce une profession libérale, les 2 derniers bilans ou une attestation de ressources, les 3 dernières quittances de loyer et le dernier avis d’imposition.
Les garanties
Il est important de choisir minutieusement son locataire pour éviter de faire face à certains problèmes par la suite.
Pour limiter significativement les problèmes notamment d’impayés, vous pouvez choisir de demander aux différents candidats d’avoir des garants. Les garants seront là au moment où votre locataire ne sera plus en mesure de payer ou qu’il cesse de payer. Ce sera alors à ses garants de combler les dettes qu’il aura engendré.
Plutôt que des garants, vous pouvez faire le choix d’opter à une Assurance Loyers Impayés (ALI). Si vos revenus locatifs représentent une part importante de vos revenus globaux, vous pouvez y souscrire. Vous vous protégez donc contre les loyers impayés ainsi que les éventuelles dégradations causées par votre locataire dans votre logement et les éventuelles charges si vous le poursuivez en justice.
La cotisation à cette assurance est le plus souvent entre 2 et 4% de votre loyer mensuel. Les locataires qui postulent à votre logement devront répondre aux critères de l’assureur (avoir comme revenu mensuel 3 fois le montant du loyer mensuel).
A noter : Si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les cotisations mensuelles.
Les clauses du contrat de bail
Le contrat de bail vous liera à votre locataire pour la durée qui sera stipulé dans le contrat et plus, s’il y a renouvellement. Il est donc important que les clauses du contrat soient claires pour les deux parties car il régit les obligations et droits de chacun.
Un contrat de bail clair et précis vous évitera d’être confronté à des malentendus ou même des litiges avec votre locataire. Depuis la loi ALUR de 2015, un contrat-type a été rédigé pour faciliter cette démarche mais il convient de prêter une attention particulière aux clauses présentes.
Il existe en effet, des clauses qui paraissent abusives bien qu’elles soient mentionnées dans le bail comme obliger le locataire à financer certaines réparations ou travaux, obliger le locataire à souscrire à une assurance que vous aurez choisie, prélever le loyer sur le salaire du locataire, pouvoir résilier le bail pour des raisons qui ne seraient pas encadrées par la loi.
Vous pouvez ajouter des clauses dans le contrat de bail à condition qu’elles soient conformes à la loi et que votre locataire les approuve.
Ce que vous devez faire
Enfin, en tant que propriétaire bailleur, vous devez réaliser des démarches obligatoires lorsque vous mettez votre logement sur le marché et que vous êtes sur le point de voir votre locataire entrer dans les lieux.
Les diagnostics
L’obligation de base que vous devez respecter lorsque vous mettez en location un logement est qu’il soit décent, en bon état d’usage et de fonctionnement pour que votre locataire l’habite paisiblement.
Que vous louez vide ou meublé, vous devez réaliser des diagnostics techniques. Ce dossier doit comporter tous les diagnostics techniques obligatoires qui prouvent que votre logement est décent. Il y a à ce jour 5 diagnostics qui le sont.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de noter la qualité de l’isolation thermique et son impact sur l’environnement. Il concerne tous les immeubles bâtis et est valide durant 10 ans.
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) permet de savoir s’il y a du plomb dans les revêtements de votre logement. Si le diagnostic est négatif, absence de plomb, la validité est illimitée. Si le diagnostic est positif, présence de plomb, la validité sera de 6 ans.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) permet de savoir s’il y a des risques, des menaces de ces ordres. La validité est de 6 mois.
Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) permet de savoir s’il y a de l’amiante dans votre logement. Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic est négatif, la validité sera illimitée et s’il est positif, la validité sera de 3 ans.
Enfin, l’état des installations intérieures d’électricité et de gaz permet de savoir si les installations sont sécurisées dans votre logement. Il est obligatoire pour tous les immeubles dont les installations ont été faites depuis plus de 15 ans. La validité sera de 6 ans.
L’état des lieux
Avant que votre nouveau locataire n’emménage dans votre logement, vous devrez procéder avec lui à l’état des lieux d’entrée, obligatoire avant qu’il n’occupe votre bien.
Il sera joint au contrat de bail et vous l’effectuerez le jour de sa signature. Il faudra qu’il soit établi en 2 exemplaires, pour votre locataire et vous. Le but de l’état des lieux est de décrire précisément chaque pièce, chaque équipement qui sera par la suite comparé avec l’état des lieux de sortie au moment du départ de votre locataire.
Vous devrez décrire l’état des pièces, faire l’inventaire des équipements. Le mieux à faire est d’être le plus détaillé possible et de prendre des photos pour les confronter lors de l’état des lieux de sortie. Cela permettra notamment d’éviter de nombreux conflits avec votre locataire à propos de l’état du logement.
Pour que le processus de location se déroule le mieux possible, il faudra que vous respectiez les 7 points importants du choix du locataire, de l’état des lieux d’entrée à celui de sortie en passant par le mode de garantie choisi ou si vous voulez gérer seul votre gestion locative. Votre location sera ainsi plus sereine et vous serez assuré de toucher des revenus locatifs chaque mois.