Le bien parfait n’existe pas ou alors il est rare ! Lorsque l’on met en location son logement il faut accepter que son bien puisse posséder certains défauts qui baissent la côte du loyer. De même, il faut accepter si on loue un logement à un prix avantageux, qu’il y a des concessions à céder sur certains défauts du bien. Certains de ces défauts peuvent avoir un impact entre -5% et -25% sur le loyer ! Nous vous avions précédemment donné les 5 atouts qui renforcent la valeur de votre bien, voici les défauts qui font chuter la valeur d’un logement.
Sommaire
Un environnement bruyant
Un environnement bruyant n’a rien d’enviable pour un locataire. En effet, qu’il s’agisse des voisins, d’une autoroute qui passe à quelques mètres du bien, d’une voie ferrée proche ou d’un quartier de fêtards… les raisons d’un bruit persistant peuvent être nombreuses.
Cela peut être aussi le cas si une activité bruyante ou odorante se trame au rez-de-chaussée de l’immeuble du bien. Ce genre de facteurs peuvent faire baisser immédiatement sa valeur locative. Ainsi, un propriétaire a le devoir de tenir au courant le locataire qu’un restaurant qui dégage de fortes odeurs, qu’un bar de nuit ou qu’un marché se tient non loin du logement. Histoire d’éviter les mauvaises surprises une fois le bien loué (partir du bon pied pour éviter les litiges entre locataires et propriétaires est toujours bon à prendre).
Notez tout de même qu’il existe une exception pour la décote de valeur pour les rues bruyantes. Seules les grandes rues prestigieuses ne sont pas affectées. En effet, ces grandes rues, boulevards de grandes villes, ont souvent des vues bien dégagés et des emplacements privilégiés qui contrebalance le défaut du bruit.
Une mauvaise exposition ou un manque de luminosité
La lumière est une composante essentielle pour sublimer un bien. Un manque de lumière dans une pièce ou dans un logement entier est flagrant et ne donne pas envie d’être loué. Rien ne vaut la lumière d’un levé ou d’un coucher de soleil plutôt qu’une lumière artificielle.
Nous recommandons aux locataires de visiter un bien à divers moments de la journée. C’est le meilleur moyen d’observer la luminosité à toute heure dans un logement. Attention toutefois aux idées reçues : un bien exposé Nord n’est pas automatiquement sous éclairé ! En effet, il suffit que le logement soit à un étage élevé et sans vis-à-vis pour que la lumière puisse pénétrer sans soucis. Demandez une visite virtuelle, dans un premier temps, pour vous en assurer.
Le rez-de-chaussée
Les logements situés au rez-de-chaussée n’ont pas la côte. Luminosité absente, insécurité, bruits, les défauts sont nombreux. Ce type de bien est très peu recherché et ne donne pas envie aux locataires. On observe généralement une baisse de loyer entre 15 et 20% lorsqu’un rez-de-chaussée et situé côté rue. Il en va de même pour les biens situés au même endroit mais du côté cour cette fois. Leur loyer baisse d’environ 10% à 15%. Notez toutefois que ces biens ont des charges moins élevées ! Une bonne chose à savoir pour les bourses restreintes.
Attention toutefois, ce n’est pas non plus parce qu’un bien est situé à un étage élevé qu’il se louera plus cher. Un appartement situé au 7ème étage sans ascenseur ne trouvera pas facilement preneur.
Le vis-à-vis
Le vis-à-vis est la bête noire des locataires qui aime leur intimité. De quoi faire fuir plus d’une personne. Cette caractéristique agit directement sur la valeur locative d’un bien. Un vis-à-vis induit forcement une promiscuité qui ne plaira pas et qui ne se compensera qu’avec une baisse de loyer. Surtout si cette promiscuité se compte en une dizaine de mètres. Il en va de même pour les maisons mitoyennes !
De plus, il faut bien s’avoir que le vis-à-vis n’est pas le seul problème. Une mauvaise vue d’un logement en est un en général. Par exemple si le bien donne sur un cimetière, les locataires peuvent ne pas apprécier du tout. Il n’est pas toujours plaisant d’avoir une pleine vue sur des tombes en se levant le matin. De même pour un bâtiment en pleine construction à quelques mètres du bien.
Le manque de travaux
Si un bien est un peu vieillot, mal décoré, mal équipé ou autres, cela se verra tout de suite lors d’une visite. Si en plus de cela, son loyer est aussi élevé que les biens concurrents, les locataires n’oseront même pas s’y aventurer. Il faudrait compter une baisse de 10 à 20% du loyer pour espérer déclencher des visites et des candidatures dans ce cas-ci.
Dans le cas contraire, une mise à niveau du bien avec une série de travaux peut être intéressant. Il n’est pas forcement utile de débourser des milles et des cents pour remettre au gout du jour un bien. De plus, certaines aides de l’ANAH peuvent s’avérer très utiles pour certains types de travaux.