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Difficile de choisir entre location meublée et location vide. Néanmoins, en vue des caractéristiques, de la rentabilité et de la fiscalité de chacun des modes de location, un des deux semble se détacher. Dès que vous avez investi dans un bien immobilier ou que votre logement n’est pas loué, vous vous posez la question de savoir s’il vaut mieux que vous louiez en meublée ou en vide. Sans parler du fait que la location meublée est de plus en plus prisée, voici les raisons qui vous convaincront de vous tourner vers la location meublée. Louer vide ou meublé : tout savoir sur la rentabilité ? Je vous explique dans cet article, en quoi la location meublée est plus rentable que la location vide !

La location meublée, location la plus favorable ?

Je ne vous apprends rien, la location vide se rapporte à un logement nu et la durée de bail est de 3 ans. La location meublée doit offrir à votre locataire tout le nécessaire pour lui permettre de vivre convenablement dans votre logement. Le bail ici est d’un an.

Des loyers moins élevés en location vide

Si vous avez choisi ou vous louez en vide, les loyers que vous allez toucher seront naturellement inférieurs que si vous louiez en meublée. Vous n’aurez effectivement pas besoin d’investir dans des meubles mais ce sera à la charge de votre locataire, ce qui pourrait le freiner à emménager dans votre logement et le pousser à prendre un logement meublé mais légèrement plus chère.

En tant que propriétaire-bailleur, vous serez tranquille pendant la durée du bail mais il vous sera impossible de résilier votre contrat de bail avant les 3 ans qui vous lie avec votre locataire. Cependant, le risque de vacance locative sera réduit. Si vous souhaitez donner congé à votre locataire, vous ne pourrez le faire qu’à la fin de votre bail et le prévenir 6 mois à l’avance.

Si vous optez pour cette location, elle sera donc plus contraignante pour vous.

Une meilleure rentabilité en location meublée

Qui dit location meublée dit meilleure rentabilité locative. Faites attention car elle n’est pas adaptée à toutes les villes et à tous les biens. En louant en meublée, vous toucherez 5 à 30% de loyers en plus que si vous louiez en vide (en fonction de la ville, du quartier, de la proximité avec les transports en communs etc.). Bien sûr, vous aurez besoin d’investir en mobilier pour équiper votre logement mais le retour sur investissement sera toujours positif en location meublée. L’ameublement donnera une valeur ajoutée à votre bien immobilier.

Louer vide ou meublé : tout savoir sur la rentabilité ? Ayez en tête que louer un logement meublé est une opération commerciale. Vos locataires devront être satisfaits du service que vous proposerez et des équipements que vous aurez mis à leurs dispositions. Si vous avez cette philosophie, votre location meublée vous offrira un vrai avantage.

Le fait de louer pour une durée d’un an (ou 9 mois pour les étudiants) peut vous paraître précaire mais il n’en ai rien car avec une période bien plus courte qu’en location vide, vous vous protégez face aux loyers impayés.

N’hésitez pas à rajouter des équipements ou des services en plus de ceux qui sont nécessaire en fonction du type de locataires que vous pensez toucher, pour booster votre logement et majorer votre loyer.

Vide : régime micro-foncier ou réel ?

Si après le comparatif que je vous ai fourni, vous souhaitez encore louer en location vide, vos loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous pouvez choisir d’opter pour le régime micro-foncier (forfaitaire) si le montant brut annuel de vos loyers atteint moins de 15 000€, dans ce cas-là, vous bénéficierez d’un abattement de 30% sur vos revenus locatifs. Cet abattement couvrira l’ensemble de vos dépenses d’amélioration, de réparation, des charges de copropriété ou encore les primes d’assurances.

Le régime réel s’appliquera automatiquement à votre situation si vous dépassez les 15 000€ de montant brut annuel ou si le montant de vos diverses charges est plus élevé que les 30% de l’abattement du micro-foncier.

Les loyers sont plus taxés en location vide qu’en meublée car la base de calcul de l’impôt est plus élevée. Attention le choix de votre fiscalité en location meublée peut avoir un gros impact sur votre rentabilité locative.

Meublée : statut LMNP-LMP

Louer vide ou meublé : tout savoir sur la rentabilité ? Si vous faites de la location meublée à titre habituel alors ce sera considéré comme une activité professionnelle et vos revenus ne seront pas imposés en tant que revenus fonciers mais en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux catégories existent en fonction du montant annuel de loyers que vous aurez touché : statut Loueur en Meublé Non Professionnel et statut Loueur en Meublé Professionnel.

Vous obtiendrez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous ne remplissez pas une des 3 conditions pour pouvoir être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) :

  • percevoir plus de 23 000€ de recettes de location,
  • être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés,
  • percevoir des recettes issues de votre location supérieures à vos autres revenus perçus (salaires)

Si vous percevez moins de 70 000€ de revenus de location, vous serez assujetti au régime du micro-BIC et vous aurez l’avantage d’avoir un abattement de 50% sur vos loyers perçus pour supporter l’ensemble de vos charges.

Cas concrets de location

Je vais maintenant vous présenter les différences qu’il existe entre une location meublée et vide à l’aide d’un exemple d’investissement concret.

Vous venez d’acquérir un appartement de 30 m² (T2) à Paris, dans le 14ème arrondissement pour 265 000€ que vous avez financé à hauteur de 135 000€ grâce à un prêt.

Disons que vos charges globales soient de 1 800€/an et les intérêts de votre prêt de 4 050€/an. Vous amortirez votre logement sur 25 ans. Les amortissement annuels s’élèveront donc à 10 600€.

Louer vide : quelle rentabilité ?

En termes de loyer, vous toucherez 11 400€/an (950€/mois) charges comprises.

Commençons par examiner le régime micro foncier.

Vos revenus imposables seraient de 7 980€ avec l’abattement forfaitaire de 30%. Vos impôts s’élèveront donc à 3 791€ (47.2% de votre revenu imposable, 30% d’impôt sur le revenus, 17.2% de cotisations sociales).

Concernant vos dépenses, vos charges globales de 1 800€, vos intérêts de 4 050€ et votre impôt de 3 791€ seront pris en compte pour un total dépensé de 9 641€.

On va donc pouvoir connaître le revenu net que vous toucherez.

En location vide, votre revenu net sera de 1 759€ sur l’année (loyer annuel – dépenses). Ce revenus net représentera 0.6% de votre investissement initial.

Passons à présent au régime réel pour la location nu.

Votre revenu imposable sera de 5 550€ car il sera soustrait de votre loyer annuel vos intérêts d’emprunt (4 050€) et les charges globales (1 800€). Concernant l’impôt, il s’élèvera à 2 620€.

Vous dépenserez 8 470€ (charges globales, intérêts et impôts).

Pour finir, votre revenu net sera de 2 930€/an avec le régime réel ce qui sera égale à 1.1% de votre investissement locatif.

Louer meublée : Quelle rentabilité ?

Pour la location meublée, vous investirez 7 000€ pour le mobilier, amorti sur 7 ans (7 000/7=1 000) et l’entretien courant de l’appartement sera de 500€.

Le loyer annuel que vous toucherez de votre locataire sera de 14 400€ (1 200€/mois).

Débutons par le régime micro foncier pour votre location meublée.

Vos revenus imposables seraient de 7 200€ (abattement forfaitaire de 50%) et vos impôts de 3 398€ (47.2% de votre revenu imposable).

Pour vos dépenses annuelles, vous aurez toujours vos charges globales de 1 800€, vos intérêts de 4 050€, votre impôt de 3 398€ auxquelles s’ajouteront l’entretien courant du logement de 500€ et 1/7ème de l’amortissement du mobilier de 1 000€.

Au total, vous aurez dépensé 10 748€.

Votre revenu net serait de 3 652€ ce qui correspondrait à 1.3% de votre investissement initial.

Passons à présent au régime réel.

Votre revenu imposable et vos impôts seront de 0€. En effet les charges déductibles (charges globales de 1 800€, intérêts de 4 050€) et les amortissements (appartement de 10 600€ et mobilier de 1 000€) seront imputés à vos loyers et vous permettront de ne pas avoir à payer d’impôts durant les premières années.

Pour ce qui est de vos dépenses pour trouver le revenu net, vous dépenserez 6 350€ en prenant en compte les charges globales, les intérêts et l’entretien courant.

Pour finir, votre revenu net sera de 8 050€/an. Votre rentabilité représentera 3.1% de votre investissement initial.

Vous hésitez encore entre location vide et location meublée ? Etonnant…

Vous avez pu vous apercevoir que les impôts que vous devrez payer seront plus importants en location vide alors que vous aurez touché des loyers inférieurs dans les deux régimes.

La location meublée sera plus rentable pour vous malgré des dépenses annuelles supérieures. Votre choix est fait ? Consultez également notre article pour fixer le montant de votre loyer au « juste prix ».

Conclusion sur louer vide ou meublé : tout savoir sur la rentabilité ?

En tout cas, il faut que vous définissiez vos priorités. Réfléchissez à ce que vous recherchez en louant votre bien immobilier, ce que vous attendez de votre investissement locatif. Mettre son bien immobilier en location meublée permet de maximiser sa rentabilité.

Découvrez également comment la location longue durée est plus rentable que la location courte durée.

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