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Le contrat de bail est signé dès lors que vous aurez trouvé le locataire qui vous correspond et vous serez alors lié à lui pour une période définie de un à trois ans.

Lors de l’élaboration du contrat de location, vous définissez, avec l’accord préalable de votre nouveau locataire, les conditions du bail qui seront écrites et feront office de preuves. Il y aura autant de contrats de bail que de parties signataires du contrat. De plus, il déterminera les droits et obligations de chacune des parties.

Comment fonctionne le contrat de bail ?

Vous connaîtrez tout ce qu’il faut savoir sur le contrat de bail, de sa rédaction à son renouvellement en passant par sa modification.

La rédaction du contrat de bail

Le contrat de bail est le document le plus important pour le locataire et le propriétaire. Il décrit précisément le logement loué ainsi que les annexes et est différent que l’on soit en location vide ou en location meublée.

Location vide

Pour la rédaction du contrat de bail en vide, il y aura une condition qui devra être respectée. Votre nouveau locataire devra habiter dans votre logement à titre de résidence principale.

Le contrat de bail devra comporter de nombreuses informations obligatoires qui permettront au contrat d’être valide.

Tout d’abord, concernant les parties signataires du contrat, il faudra mentionner votre nom, celui de votre locataire ou des colocataires. Si la gestion locative n’est pas assurée par vous-même, il faudra y faire figurer le nom, l’adresse de l’entité en charge de votre logement, la date de validité et la durée du contrat (ici 3 ans).

A noter : Si vous avez fait le choix de la colocation, vous n’êtes pas obligé de remettre à chaque colocataire un exemplaire du contrat de bail.

Concernant la description du logement, il faudra préciser s’il s’agit d’une maison, d’un appartement ou d’une chambre, noter l’usage à titre d’habitation principale, dénombrer le nombre de pièces et les annexes au logement (parking, cave, jardin), noter la surface habitable en m², préciser les parties communes (ascenseur, parking collectif) ainsi que la nature et le montant des derniers travaux.

Concernant les informations financières, il faudra faire apparaître le loyer mensuel à payer et le mode de paiement, le montant du dernier loyer versé par le locataire sortant, l’éventuel « complément de loyer exceptionnel » si le loyer est encadré par la loi (balcon, vue, hauteur sous plafond) et le montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer maximum).

Location meublée

Pour la rédaction du contrat de bail en meublé, il faudra qu’il y figure diverses informations obligatoires pour qu’il soit valide.

Comme pour le contrat de bail en vide, il faudra mentionner votre nom et votre adresse et ceux du locataire ou des colocataires, le nom et l’adresse de l’entité qui s’occupe de la gestion locative si vous y avez eu recours, la durée de validité du contrat de bail d’un an (9 mois pour les baux étudiants).

Concernant la description du logement, il faudra préciser s’il s’agit d’une maison, d’un appartement ou d’une chambre, noter l’usage à titre d’habitation principale, dénombrer le nombre de pièces et les annexes au logement (parking, cave, jardin), noter la surface habitable en m², préciser les parties communes (ascenseur, parking collectif) ainsi que la nature et le montant des travaux.

Comme c’est une location meublée, vous devrez mettre à disposition de votre locataire une liste de meubles exhaustives, pour être considérée comme meublée. Dans les pièces adéquates, votre locataire devra avoir un four ou four à micro-ondes, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, une table et des chaises, des rangements, des luminaires, une literie avec couette et couverture, un dispositif d’occultation des pièces dans les chambres à coucher et du matériel d’entretien ménager.

Concernant les informations financières, il faudra faire apparaître le loyer mensuel à payer et le mode de paiement, le montant du dernier loyer versé par le locataire sortant, l’éventuel “complément de loyer exceptionnel” si le loyer est encadré par la loi (balcon, vue, hauteur sous plafond) et le montant du dépôt de garantie (2 mois de loyer).

Les annexes du contrat de bail

En annexe du contrat de bail, il faudra qu’il y ait plusieurs documents obligatoires que votre locataire devra posséder.

Avant d’entrer officiellement dans votre logement, l’état des lieux d’entrée aura été effectué et il devra avoir un exemplaire de cette étape.

Pour habiter dans votre logement, votre locataire devra apporter la preuve qu’il a souscrit à une assurance multirisque habitation qui l’assure dans votre logement face à différents risques. Ensuite, votre locataire devra avoir la justification de l’évaluation du diagnostic de performance énergétique, voire même celui des diagnostics électricité et gaz obligatoires depuis le 1 janvier 2018, car sans cela ou si vous lui fournissez une fausse évaluation, il pourra entamer une procédure pour obtenir une réduction du loyer. Il faudra aussi annexer la notice d’information qui est exigée par la loi.

En fonction des cas, il pourra comporter d’autres annexes telles qu’une copie du règlement de copropriété, une copie de la convention Anah ou APL et une copie de la grille de vétusté.

Modifier le contrat de bail

Tout au long de la durée de validité du contrat de bail, celui-ci pourra être modifié pour plusieurs raisons en suivant une procédure précise.

Quand modifier le contrat de bail ?

Dès lors que les conditions initiales évoluent, le contrat de bail devra être modifié.

Vous pourrez modifier le contrat de bail s’il y a un changement de situation de vos locataires. Il peut s’agir du départ d’un ancien locataire ou à l’inverse de votre nouveau locataire. Si vous louez à un couple et qu’il se marie, la nouvelle situation matrimoniale de vos locataires devra être écrite sur le contrat.

Il peut aussi s’agir d’une modification de votre bien. Vous pouvez pendant le contrat de bail, apporter quelques modifications dans votre logement. Cela peut être l’augmentation de la surface habitable, une modification du nombre de pièces ou l’ajout d’équipements supplémentaires pour votre locataire.

Enfin, la modification pourra concerner la modification du loyer. Cette situation reste particulière car il n’est pas obligatoire que vous rédigiez un avenant pour l’augmentation du loyer.

Avenant et assurance

Si l’augmentation du loyer n’implique pas la rédaction d’un avenant, cela ne veut pas dire que vous pourrez le modifier comme bon vous semble. Vous ne pourrez l’augmenter qu’avec un justificatif. Votre locataire pourra refuser s’il trouve cette augmentation trop excessive.

De plus, la modification ne pourra se faire que si une clause, comme par exemple celle spécifiant l’interdiction d’une sous-location sans l’accord du propriétaire, est inscrite dans le contrat de bail ou si le bail arrive à son terme et qu’une revalorisation est possible. Si vous effectuez d’importants travaux durant la période de validité du contrat de bail, vous pourrez alors augmenter le loyer.

Des modifications du contrat de bail peuvent entraîner des modifications sur le contrat d’assurance. Ainsi, le montant des objets à assurer pourra être revu à la hausse. Si un nouveau colocataire arrive, il pourra avoir des équipements de plus à assurer. Tout comme une nouvelle pièce dans votre logement, celle-ci devra être notifiée sur le contrat d’assurance.

Dès qu’il y a une ou des modifications sur le contrat de bail, informez en votre assureur pour savoir ce qu’il faut faire concernant les assurances.

Renouvellement du contrat de bail

Le contrat de bail touchera à son terme une fois la durée de validité écoulée. Si vous le renouveler en accord avec votre locataire, ce sera soit une reconduction tacite soit un renouvellement de bail.

Dans le cas où ni votre locataire ni vous ne se manifestent pour mettre fin au contrat de bail alors il sera reconduit. Pour une reconduction tacite, le bail sera de nouveau valide durant la même période que le contrat initial (1 ou 3 ans).

Pour ce qui est du renouvellement en apportant des modifications, un nouveau contrat est rédigé pour remplacer celui initial. Le bail pourra être renouvelé pour deux raisons. Si vous souhaitez réduire la période du bail en présentant des justificatifs pour cette décision.

La seconde possibilité pour renouveler le bail est l’augmentation du loyer. Il n’y aura pas de modification possible du contrat de bail sauf si une clause stipule la réévaluation du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers.

Vous connaissez désormais tout ce qu’il faut savoir à propos du contrat de bail pour la rédaction ainsi que le renouvellement. Le bail pourra prendre fin à tout moment à la suite du préavis de votre locataire ou du vôtre mais suivant des raisons spécifiques.

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