Au vue de ses nombreux atouts, investir dans un appartement à Marseille peut être un excellent complément de revenu. Ville touristique, patrimoine architectural et qualité de vie, la cité phocéenne est l’une des villes françaises les plus intéressantes en vue d’un investissement locatif.
Alors comment investir à Marseille en 2019 ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi Marseille est une ville particulièrement plébiscitée par les investisseurs immobiliers et dans quels quartiers investir afin de s’assurer un rendement locatif.
Sommaire
Les logements les plus loués à Marseille en 2019
Les T2 et T3 dominent le marché locatif marseillais
Plusieurs types de biens occupent une place importante dans l’immobilier locatif à Marseille. En effet, les studios représentent 27% des logements loués dans la métropole, mais seulement 6% des biens mis en location dans la cité phocéenne sont des chambres. Ensuite, les appartements T1 représentent 10% du marché locatif à Marseille. Le type de produits le plus loué dans la capitale de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur sont les appartements T2 qui symbolisent 31% des biens mis en location. Avec 20% des logements loués à Marseille, les appartements T3 occupent également une place importante dans le marché locatif marseillais. Enfin, 5% des logements loués sont des T4 et les maisons ne représentent que 2% des biens loués à Marseille.
Les loyers moyens des logements à Marseille
D’après l’INSEE, la ville de Marseille compte 53,5% de locataires parmi ses résidents. Cela signifie que plus d’un appartement sur deux est mis en location à Marseille. Etudiants, jeunes actifs ou familles, le marché locatif marseillais touche plusieurs populations, attirées par le dynamisme de la ville, l’emplacement idéal et le cadre de vie.
De ce fait, investir dans un appartement à Marseille est un placement stratégique. Mais encore faut-il louer votre appartement au bon prix en fonction de plusieurs critères : logement meublé ou vide, état général de l’appartement, niveau de performance énergétique, présence d’un ascenseur… Pour optimiser votre rendement locatif, vous devrez donc fixer un loyer “au juste prix” , ni trop bas, dans le but d’éviter un manque à gagner, ni trop haut, afin de réduire vos vacances locatives. Pour vous aider à fixer le loyer de votre appartement à Marseille, voici les loyers moyens charges comprises des différents types d’appartements mis en location dans la cité phocéenne en 2019.
Tout d’abord, une chambre de 13m2 coûte en moyenne 374€ à Marseille, soit 28,7€/m2. Les studios, particulièrement prisés par les étudiants, sont mis en location en moyenne à hauteur de 477€ pour 23m2, soit 20,7€/m2. Pour louer un appartement à Marseille d’1-pièces avec une superficie de 30m2, un locataire doit compter en moyenne 519€, soit 17,3€/m2. Le type de logement le plus loué, un appartement T2, coûte en moyenne 629€ par mois, soit 14,6€/m2. Les appartements T3 sont loués en moyenne 796€ pour 64m2, soit 12,4€/m2. Les grands appartements de 4-pièces sont mis en location en moyenne à hauteur de 941€ pour une superficie de 80m2, soit 11,7€/m2.
L’évolution du marché locatif à Marseille en 2019
L’évolution du prix de l’immobilier à Marseille
Depuis 10 ans, le prix de l’immobilier est relativement stable dans la cité phocéenne. En effet, de 2009 à 2019, le prix de l’immobilier a baissé de 1%. Cependant, sur une période de 5 ans, de 2014 à 2019, les prix ont augmenté de 3,1%, ce qui représente néanmoins une faible hausse au vu de la longue période. De 2017 à 2019, le prix de l’immobilier s’est accru de 3% et nous constatons une augmentation de 1,7% entre 2018 et 2019. Par ailleurs, de avril 2019 à juin 2019, les prix ont évolué de 1,1%. Enfin, sur le mois de juin 2019, le prix de l’immobilier a connu une légère augmentation à hauteur de 0,1%. La sensible hausse de l’immobilier à Marseille depuis 5 ans s’explique par l’accroissement démographique que connaît la cité phocéenne depuis plus de 20 ans.
La rentabilité moyenne d’un logement à Marseille
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à Marseille est de 2 560€.
Prenons pour exemple un appartement T2 de 40m2 en vente dans la cité phocéenne. Le prix de vente étant de 100 000€, cela représente 2 500€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 2-pièces de 40m2, cette fois en location, cet appartement se loue 520€ par mois charges comprises, soit 13€/m2. Louer un appartement à Marseille avec une superficie de 40m2 coûte donc en moyenne 6 240€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de logement dans un but d’investissement locatif à Marseille s’assurera un rendement locatif brut à hauteur de 6,2%. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 40m2 à 100 000€ à Marseille et qui le loue 520€ par mois mettra 16 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 16 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Marseille en 2019
Investir dans le centre-ville
Centre culturel et historique de la ville, le Vieux-Port est le quartier incontournable de Marseille. Cependant, l’offre immobilière est tendue et trouver un appartement s’est avéré de plus en plus compliqué. En effet, le quartier affiche un charme certain qui attire de nombreuses populations. Petites ruelles traditionnelles, immeubles provençaux typiques, proximité du port et de la mer méditerranée, le quartier du Vieux-Port est réputé pour son cadre de vie particulièrement agréable du fait de sa situation idéale. Le quartier attire notamment des jeunes actifs mais également des étudiants, ce qui rend les opportunités de location plus nombreuses.
Investir dans les quartiers résidentiels
Le 8ème arrondissement : secteur très recherché, le 8ème arrondissement de Marseille possède énormément de cachet et est particulièrement prisé par les investisseurs immobiliers. Ce quartier résidentiel se situe au coeur de la ville et compte de nombreux biens hauts de gamme. De plus, le secteur est situé à deux pas des plages du Prado Sud, du parc Borély et propose un environnement résidentiel verdoyant.
Le 6ème arrondissement : ce quartier attire de nombreuses populations pour sa praticité et sa localisation très centrale. En effet, le 6ème arrondissement est particulièrement fourni en commerces, services et transports en commun. De plus, l’architecture et les bâtiments anciens sont très appréciés par les résidants. La faculté de médecine de la Timone se situant à proximité du 6ème arrondissement de Marseille, le quartier est également recherché par les étudiants.
Éco-quartier Allar : avec 58 000 m2 de logements, des bureaux et des équipements réalisés sur 2,7 hectares, l’éco-quartier Allar est le secteur idéal pour investir dans un appartement à Marseille. En effet, avec 4 000 personnes qui vivent, habitent ou travaillent dans l’éco-quartier, Allar est le premier jalon de l’extension du périmètre d’Euroméditerranée.
Prix de l’immobilier relativement bas, dynamisme de la ville, cadre de vie agréable sont autant de raisons qui démontrent qu’un investissement locatif à Marseille est un placement stratégique. Avec 31% des logements mis en location dans la cité phocéenne, les appartements de 2-pièces sont le type de bien à privilégier pour investir dans l’immobilier. Enfin, la moyenne de la rentabilité locative à Marseille étant de 6,2% en fonction de la situation géographique et de l’état général de l’appartement, la métropole est incontestablement une des villes les plus fiables pour un investissement locatif.