Ville la plus peuplée de France, Paris regorge de nombreux atouts en vue d’un investissement locatif. Taux d’intérêts très faibles, forte demande locative, plus-value assurée à la revente, la capitale française est reconnue comme étant l’une des villes les plus fiables pour investir dans l’immobilier.
Alors comment investir à Paris ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi Paris est très prisée des investisseurs immobiliers et dans quels quartiers investir afin de s’assurer la meilleure rentabilité locative
Sommaire
Les logements les plus loués à Paris en 2019
Les studios dominent le marché locatif parisien
Le prix de l’immobilier moyen dépassant les 10 000€/m2 dans la capitale, Paris est incontestablement la ville la plus chère de France, et l’une des plus chères du monde. De ce fait, il est quasiment impossible pour un jeune actif d’acheter un appartement dans métropole, à moins d’avoir des revenus conséquents et donc d’être suffisamment solvable pour rembourser le prêt immobilier. De plus, le loyer moyen d’un logement à Paris est de 35,5€/m2. Il n’est donc pas rare de voir des appartements T1 se louer pour plus de 1 000€ par mois. Par conséquent, du fait du prix exorbitant de l’immobilier parisien, les petits logements sont le type de bien le plus prisé par les locataires. En effet, un candidat qui souhaite louer un appartement à Paris doit percevoir, en général, un revenu qui correspond au minimum à trois fois le montant du loyer. Avec un loyer moyen supérieur à 1 000€ pour un T1 de 28m2, un cadre devra donc gagner au moins 3 000€ par mois pour pouvoir louer un appartement avec une pièce principale. De ce fait, nombreux sont les cadres et jeunes actifs en général qui doivent se contenter d’un studio à la location avant d’acquérir un appartement à Paris.
En effet, les studios représentent 45% du marché immobilier locatif à Paris, soit près d’un logement loué sur deux dans la métropole. Essentiellement loués par des étudiants provinciaux venant étudier dans la capitale, les chambres symbolisent 12% des biens mis en location à Paris. Avec seulement 4% des appartements loués, les T1 occupent une part dérisoire du marché immobilier locatif parisien. Cependant, les appartements T2 bénéficient d’une bonne dynamique puisqu’ils représentent 29% des produits mis en location à Paris. Viennent ensuite les appartements T2 et T3 qui symbolisent respectivement 8% et 2% du parc immobilier locatif de la capitale.
Les loyers moyens des logements à Paris
D’après l’INSEE, Paris compte 62% de locataires parmi ses résidents.
Comme expliqué précédemment, à cause du prix très élevé de l’immobilier parisien et donc de la complexité à acheter un appartement dans la capitale pour des jeunes actifs, la location d’un logement est l’une des seules options pour habiter à Paris. Afin de souligner le niveau record des prix de l’immobilier dans la ville lumière, voici les loyers moyens charges comprises des différents types de logements à Paris.
La location d’une chambre de 12m2 coûte en moyenne 565€ par mois, soit un ratio de 47€/m2. Les studios de 22m2 se louent 863m2 soit 39,2€/m2. Pour louer un appartement T1 de 28m2 à Paris, il faut compter 1 001€ par mois, soit 37,7€/m2. Les T2 de 39m2 sont mis en location à hauteur de 1 290€, ce qui représente 33€/m2. Un T3 avec une superficie de 60m2 se loue 1 819€, soit 30,3€/m2. Enfin, les appartements T4 de 84m2 sont mis en location à hauteur de 2 467€ soit 29,3€/m2.
L’évolution du marché locatif à Paris en 2019
L’évolution du prix de l’immobilier à Paris
Avec un prix moyen de l’immobilier à 10 200€/m2, Paris est bien entendu la ville la plus chère de France.
Par ailleurs, nous constatons une forte hausse du prix de l’immobilier dans la capitale, depuis 10 ans. En effet, de 2009 à 2019, le prix de l’immobilier a considérablement augmenté, à hauteur de 57,4%. De 2014 à 2019, ces derniers ont augmenté de 23,2%. De 2017 à 2019, nous constatons également une évolution de +11,2%. De même sur l’année 2019, où les prix de l’immobilier ont progressé à hauteur de 6,4%. Pour plus de précisions, il y a eu une augmentation des prix de 2,67% entre avril et juin 2019 et une hausse de 1% sur le mois de juin 2019.
Malgré un niveau de prix très élevé, Paris est une ville à privilégier lors d’un investissement locatif, notamment si vous souhaitez optimiser la valorisation de votre patrimoine sur le long terme. En effet, l’immobilier locatif parisien détient de nombreux atouts économiques, touristiques et culturels, qui augmentent le prix des logements, mais qui font de Paris une valeur sûre pour les investisseurs.
Tout d’abord, du fait de la forte demande locative à Paris, le rapport de force entre l’offre et la demande penche très nettement en faveur des propriétaires. Ces derniers sont donc en position de force pour choisir le meilleure locataire possible. Etudiants, jeunes actifs, touristes, la demande locative est effectivement très importante dans la capitale, qu’il s’agisse de la location longue ou courte durée. Il est donc facile pour un propriétaire de louer son bien dans de bonne conditions.
De plus, la plus belle ville du monde est toujours aussi attractive, ce qui dope les locations. Métropole mondialement reconnue grâce à sa parfaite alliance entre le dynamisme économique et le rayonnement culturel, Paris ouvre chaque année ses portes à de plus en plus de touristes, locataires et investisseurs. La métropole est reconnue comme la ville touristique par excellence avec 28 millions de visiteurs par an, attirés par l’attractivité de la ville lumière : nombreux restaurants, hôtels, magasins… La capitale française est également reconnue pour être l’un des premiers centres culturels du monde grâce à son architecture, ses expositions, ses musées et ses sites historiques.
Enfin, l’achat d‘un appartement à Paris garantit une plus-value quasi assurée à la revente. En effet, le ticket d’entrée sur le marché immobilier parisien n’est pas donné, mais l’investisseur qui y parvient est certain de réussir sa sortie. Le prix de l’immobilier augmentant chaque année à Paris, un propriétaire qui souhaite vendre son appartement aura de fortes chances de gagner de l’argent sur la transaction réalisée.
La rentabilité moyenne d’un logement à Paris
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Paris est donc de 10 200€.
Prenons pour exemple un appartement T2 de 39m2 en vente dans la capitale de l’Île-de-France. Le prix de vente étant de 400 000€, cela représente 10 256/m2. En s’appuyant toujours sur ce 2-pièces de 39m2, cette fois en location, cet appartement se loue 1 400€ par mois charges comprises, soit 35,8€/m2. Louer un appartement à Paris avec une superficie de 39m2 coûte donc en moyenne 16 800€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien immobilier dans un but d’investissement locatif s’assurera une rentabilité locative à Paris à hauteur de 4,2%. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 39m2 à Paris et qui le loue 1 400€ par mois mettra 23 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 23 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Paris en 2019 ?
Investir dans les arrondissements à forte activité locative
Le 11ème arrondissement : quartier calme, moins touristiques que d’autres, de nombreuses petites surfaces sont à louer dans le 11ème arrondissement de la capitale, avec des prix raisonnables comparés au marché immobilier locatif actuel à Paris.
Le 15ème arrondissement : le sud-ouest de Paris et notamment le quartier Saint-Lambert est un quartier privilégié par les familles grâce à la présence de grands appartements et du calme de l’arrondissement. C’est un quartier stratégique pour réaliser un investissement locatif à Paris.
Le 17ème arrondissement : situé près de la rive droite, le 17ème arrondissement de Paris est composée de quatre quartiers : Epinettes, Plaine Monceau, Ternes et Batignolles. Quartiers très agréables pour les familles, le 17ème est tout de même un arrondissement animé avec de nombreux restaurants, bars, discothèques et représente donc un placement intéressant pour investir dans un appartement à Paris.
Ville attractive, forte demande locative, plus-value quasi assurée à la revente, Paris possède de nombreux atouts pour investir dans l’immobilier. Représentant 45% des logements mis en location dans la capitale, les studios sont le type de bien le plus prisé par les locataires. Enfin, avec une rentabilité locative moyenne à hauteur de 4%, Paris n’est pas la ville la plus rentable de France, mais elle garantit quasi systématiquement un locataire pendant les douze mois de l’année.