Investir dans un appartement à Grenoble peut être un complément de revenu fiable au vu des différents atouts que possède la ville. Dynamisme de l’emploi, qualité de vie et rayonnement culturel, Grenoble est la ville idéale pour investir en France en 2019. En effet, la capitale de l’Isère est classée en huitième position des villes où il faut investir d’après le site Figaro Immoneuf.
Alors comment investir à Grenoble en 2019 ?
Nous allons tout vous expliquer pour comprendre pourquoi Grenoble est une des villes les plus plébiscitées par les investisseurs immobiliers et dans quels quartiers investir pour s’assurer un rendement locatif.
Sommaire
Les logements les plus loués à Grenoble en 2019
Les studios dominent le marché locatif grenoblois
Avec plus de 60 000 étudiants, Grenoble fait partie des grandes villes étudiantes françaises. En effet, avec la présence d’universités et grandes écoles reconnues telles que Grenoble Ecole de Management, l’Institut polytechnique de Grenoble et l’Université Grenoble-Alpes, les étudiants représentent 12,3% des habitants dans la métropole. Cette forte concentration d’étudiants augmente la demande locative pour les petits logements dans la capitale des Alpes, notamment les studios, type de logement le plus loué à Grenoble.
Les chambres représentent 7% des logements loués dans la métropole. 37% des appartements mis en locations à Grenoble sont des studios. Quant aux appartements T1, ils symbolisent 12% des logements mis en location. Cela signifie que les petits logements, les studios et les 1-pièce représentent 49% des appartements mis en location à Grenoble, soit près d’un logement loué sur deux. Les T2 représentent 23% des appartements loués dans la capitale des Alpes. 16% des logements mis en location à Grenoble sont des T3 et seulement 5% des locations sont des T4.
Les loyers moyens des logements à Grenoble
D’après une étude de l’INSEE, la ville de Grenoble compte 59% de locataires parmi ses résidents.
Ce pourcentage important de locataires s’explique par la forte concentration d’étudiants qui louent un petit logement à proximité de leur lieu d’étude.
Par conséquent, grâce à la forte demande étudiante, investir dans un appartement à Grenoble peut s’avérer être un complément de revenu intéressant. Encore faut-il louer votre appartement au bon prix en fonction de plusieurs critères : logement meublé ou vide, état général de l’appartement, niveau de performance énergétique, présence d’un ascenseur… Afin d’optimiser votre rendement locatif, vous devrez donc fixer votre loyer “au juste prix”, ni trop bas pour ne pas avoir de manque à gagner, ni trop haut afin d’éviter les vacances locatives.
Pour vous aider à fixer le loyer de votre appartement à Grenoble, voici les loyers moyens charges comprises des différents types de logements dans la capitale de l’Isère.
En premier lieu, une chambre de 13m2 coûte en moyenne 335€, soit 25,7€/m2. Le type de bien le plus loué, les studios, sont mis en location en moyenne à hauteur de 400€ pour une superficie de 23m2, soit 17,3€/m2. Concernant les appartements T1, les 1-pièce de 30m2 sont loués en moyenne à 471€ soit 15,7€/m2. S’ensuit les appartements T2 de 43m2, loués en moyenne 580€, soit 13,4€/m2. Pour louer un appartement T3 à Grenoble, un locataire doit s’attendre à payer en moyenne 795€ par mois pour 64m2, soit 12,4€/m2. Enfin, les grands appartements T4 de 80m2 sont mis en location en moyenne à hauteur de 898€, soit 11,2€/m2.
L’évolution du marché locatif à Grenoble en 2019
L’évolution du prix de l’immobilier à Grenoble
D’après le quotidien l’Express, la capitale de l’Isère est classée troisième ville la plus attractive parmi les grandes métropoles françaises, derrière Nantes et Rennes. En effet, du fait de son dynamisme en termes d’emploi, sa qualité de vie et ses nombreux pôles universitaires, Grenoble est une ville dans laquelle il fait bon vivre et travailler.
Cependant, le prix de l’immobilier de la capitale des Alpes est en constante baisse depuis 10 ans. En effet, de 2009 à 2019, le prix de l’immobilier a diminué de 7,6% dans la métropole grenobloise. Plusieurs raisons peuvent expliquer cette baisse régulière, dans une ville reconnue pour sa richesse en termes d’emploi et son cadre de vie agréable.
Tout d’abord, Grenobles-Alpes-Métropole est un territoire à faible croissance démographique. Effectivement, de 1999 à 2019, la capitale de l’Isère a connu une augmentation de sa population à hauteur de seulement 4%, soit une croissance démographique très faible pour une métropole aussi importante que Grenoble. Sur la même période de 20 ans, nous constatons un déficit migratoire de 2000 habitants par an en moyenne. Cela s’explique en grande partie par un phénomène de périurbanisation. En effet, de nombreux actifs quittent le centre-ville de Grenoble tout en continuant d’y travailler, pour aller s’installer dans les couronnes des grands pôles. Cela crée un certain vide de logements, notamment des grands appartements. Par exemple, les familles avec enfants seront attirés par une maison avec jardin, facilement trouvable dans la banlieue ou la couronne périurbaine de Grenoble. De plus, bien que riche en emplois, la métropole grenobloise n’est pas pour autant épargnée par le chômage. En effet, si le haut niveau de qualification d’une majorité d’actifs les protège du chômage, les moins diplômés restent vulnérables et particulièrement exposés aux aléas conjoncturels de l’emploi. De ce fait, ces derniers seront amenés à trouver un logement dans la banlieue grenobloise, endroit où les loyers sont moins chers. Par conséquent, ce déficit migratoire amplifie le phénomène de périurbanisation, ce qui entraîne une inoccupation des logements et donc une baisse du prix de l’immobilier.
Si l’on s’intéresse de plus près à l’évolution du prix de l’immobilier à Grenoble, on s’aperçoit qu’il diminue de manière constante de 2009 à 2019. Sur une période de 5 ans, de 2014 à 2019, nous constatons une évolution de -6,3%. De 2017 à 2019, les prix de l’immobilier ont diminué de 0,9%. Sur une période d’1 an, de 2018 à 2019, les prix ont également baissé de 0,7%. Seule exception notable sur la période d’avril à juin 2019 où les prix de l’immobilier ont légèrement augmenté de 0,5%. Enfin, le mois de juin 2019 représente une baisse du prix de l’immobilier à hauteur de 0,5%.
Au final, cette baisse constante, qui s’explique par le phénomène de périurbanisation et la faible croissance démographique, permet aux familles avec enfants de s’installer dans des grands appartements du centre-ville de Grenoble, à prix raisonnable.
La rentabilité moyenne d’un logement à Grenoble
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Grenoble est de 2 237€.
Prenons pour exemple un appartement T4 de 90m2 en vente dans la capitale iséroise. Le prix de vente étant de 199 000€, cela représente 2 211€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 4 pièces de 90 m2, cette fois en location, ce grand appartement se loue 1 109€ par mois charges comprises, soit 12,3€/m2. Louer un appartement à Grenoble avec une superficie de 90 m2 coûte donc en moyenne 13 308€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien immobilier dans un but d’investissement locatif s’assurera une rentabilité locative à Grenoble à hauteur de 6,6% brute. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 90 m2 à 199 000 à Grenoble et qui le loue 1 109€ par mois mettra 14 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 14 années, sans aucune vacance locative ni situation de loyers impayés.
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Dans quels quartiers investir à Grenoble en 2019 ?
Investir dans le centre-ville
Avec le centre historique, l’hyper-centre est le lieu le plus animé et fréquenté de la ville de Grenoble. C’est le quartier idéal pour un investissement locatif à Grenoble. En effet, le secteur comprend de nombreuses rues piétonnes qui drainent un flux important de visiteurs. Un grand nombre de commerces et de services sont implantés dans le centre-ville de la capitale des Alpes, notamment plusieurs restaurants familiaux sur la place Grenette. L’hyper-centre s’est aussi adapté à la forte concentration d’étudiants et de jeunes actifs, avec de nombreux bars, pubs, discothèques mais également la bibliothèque du centre-ville. Par ailleurs, le secteur est desservi par une multitude de lignes de transports en commun de l’agglomération et notamment par deux lignes de tramway. Le centre-ville est le secteur parfait pour les étudiants et jeunes couples souhaitant voyager le week-end, du fait de son accessibilité avec la gare ferroviaire. Enfin, le centre historique qui correspond au quartier Notre-Dame, est le secteur idéal pour l’investissement locatif à Grenoble. Étant l’un des quartiers les plus anciens de la ville, le centre ancien est représentatif de l’histoire de Grenoble. Quartier particulièrement animé, il comprend de nombreuses places très prisées par les étudiants et les jeunes cadres. De ce fait, les studios et les T1 sont les types de logements les plus loués dans le quartier Notre-Dame.
Investir dans les quartiers résidentiels
Le quartier de l’Île verte : secteur très apprécié grâce à la présence de nombreux espaces verts, l’île verte est particulièrement prisée par les jeunes familles. Quartier extrêmement agréable, proche du centre-ville et bénéficiant de nombreuses maisons, l’Île verte est le quartier idéal pour investir dans une maison avec jardin afin de cibler les jeunes familles.
Le quartier de Berriat : quartier étudiants, Berriat un secteur clé pour investir dans un petit appartement à Grenoble. En effet, grâce à la présence d’école de commerce et d’IUT à proximité, le quartier Berriat est particulièrement convoité par les étudiants et les investisseurs immobiliers, à la recherche de petits logements dont les studios.
Le quartier d’Europole : situé à l’ouest du centre-ville de Grenoble, Europole est le plus gros quartier d’affaires de l’agglomération. Regroupant le World Trade Center Grenoble et le Palais de Justice, le quartier attire des cadres exigeants sur les biens immobiliers ayant un fort pouvoir d’achat. Avec la présence de l’école de commerce Grenoble Ecole de Management et de la Cité scolaire internationale, de nombreux étudiants louent un logement à proximité d’Europole, notamment à Berriat, quartier dans lequel les loyers sont plus accessibles.
Du fait du dynamisme de l’emploi, de la qualité de vie et de la forte demande étudiante, investir dans un appartement à Grenoble est un placement particulièrement intéressant. Avec 37% des logements mis en location dans la capitale iséroise, les studios sont incontestablement le type de bien à privilégier pour l’investissement locatif. Fort d’une rentabilité moyenne à hauteur de 6,6%, la ville de Grenoble présente également l’atout d’une rendement assez élevé du fait de la baisse du prix de l’immobilier depuis 10 ans. Cela garantit donc un investissement fiable pour le propriétaire.