Le départ d’un locataire est un grand remue-ménage pour les propriétaires. Etat des lieux, visites, révision de loyer… Tout est une question de temps pour re louer au plus vite son bien. Encore faut -il savoir s’y prendre après le départ de son locataire. Nous répondons à quelques-unes de ces questions ici.
Sommaire
Réalisez votre état des lieux
L’état des lieux est une étape cruciale lors de la mise en location d’un logement. Il intervient à deux reprises et doit être impérativement réalisé et signé en présence du locataire et du propriétaire. Contrairement aux locations vides dans lesquelles il est obligatoire, les deux parties peuvent décider de ne pas en réaliser pour une location meublée.
Définition et utilité de l’état des lieux
Cette opération est effectuée lors de la remise des clés par le propriétaire au locataire. Il est impérativement à joindre au contrat de bail. L’objectif est de constater communément l’état du logement. Il s’agit d’un document qui doit être établi en deux exemplaires qui seront chacun attribué aux deux parties. De la même manière, un état des lieux sortant est réalisé à la fin du bail. Une comparaison devra être effectuée lors de la sortie du locataire.
Ce document doit décrire très précisément et exhaustivement l’habitat ainsi que l’ensemble des équipements qu’il contient pièce par pièce. L’objectif est d’éviter tous litiges avec le locataire lors de sa sortie des lieux. C’est la comparaison entre l’état des lieux entrant et sortant qui fera foi, lors de la détermination des responsabilités, à la suite d’un litige entre le propriétaire et le locataire. Ceux-ci peuvent être rédigés sur une feuille volante ou un formulaire prérempli, disponible en librairie. Nous vous conseillons vivement le formulaire pour éviter tout oubli.
Le locataire a la possibilité d’émettre des réserves sur l’état des lieux si les compteurs de gaz, d’eau ou d’électricité ne sont effectifs lors de la signature du bail. Enfin, il lui est possible de mettre à jour l’état des lieux avec les équipements liés au chauffage au début de la période de chauffe.
Toutes détériorations déjà existantes doivent être notifiées : trous dans les murs, tâches sur la moquettes, fissure… Si des détériorations sont constatées à la fin du bail, il pourra être réclamé tout ou une partie du dépôt de garantie. Dans le cas contraire, où aucune dégradation n’a été détectée, le locataire devra se voir restituer l’intégralité du dépôt de garantie sous deux mois maximum. Au-delà de ce délai, les sommes non remboursées seront soumises au taux d’intérêt légal en vigueur.
Combien coûte un état des lieux ?
L’impossibilité de se déplacer ou bien l’envie d’avoir un état des lieux irréprochable sont autant de raisons qui poussent les propriétaires bailleurs à déléguer cette tâche à un organisme spécialisé.
La première manière de réaliser l’état des lieux est de le faire soi-même. Vous n’avez alors qu’à apporter un document type d’état des lieux (disponible en libraire) ou un papier libre dans lequel vous ferez figurer l’état de chacun des éléments constituant le logement (sols, murs, plafonds, équipements …). Vous conservez alors un exemplaire que vous comparerez avec l’état des lieux de sortie.
D’une autre manière, si vous êtes passé par une agence immobilière pour trouver votre locataire, cette dernière s’occupera des états de lieux d’entrée et de sortie. Enfin, vous pouvez aussi mandater un huissier pour réaliser les deux états des lieux si vous n’avez pas réussi à vous entendre avec le locataire sur l’état du logement. Dans ce cas, les frais engendrés sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989 et il vous en coûtera maximum 153,35 euros. Cette somme sera à partager à part égale entre les deux parties. En revanche, si une des deux parties fait appel à un huissier les choses changent. Les frais de l’état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.
Quand faire visiter mon logement si mon locataire est encore en place ?
La première étape est de faire visiter aux futurs locataires. Cette étape peut s’avérer très délicate lorsque le logement est encore occupé. Comment organiser des visites lorsque le locataire précédent occupe encore les lieux ? Que prévoit la loi à ce propos ? D’après la loi de 1989, le propriétaire a l’autorisation d’accéder à l’habitation lorsqu’il souhaite faire visiter le logement occupé. En revanche, celui-ci ne peut y accéder que les jours ouvrables, du lundi au samedi inclus. La loi prévoit également une limite de deux heures maximum de visites par jour.
Cependant, elle ne prévoit aucun créneau horaire mais stipule simplement qu’ils doivent être raisonnable. C’est aux deux parties de trouver un accord pour fixer des plages horaires pour faire visiter le logement occupé. En général, ces plages sont mentionnées dans le contrat de bail. Dans le cas où le locataire refuse de céder les clés, le propriétaire a pour seul recours la justice. Pour éviter des querelles ou des malentendus, nous conseillons vivement de faire apparaître dans le contrat de bail un article traitant de ces horaires pour faire visiter le logement occupé en fin de bail
Comment calculer ma révision de loyer
À la suite d’une ou plusieurs années de location de votre logement au même loyer, vous vous demandez sûrement comment calculer la révision du loyer ?
Bien sûr cette révision du loyer n’est possible qu’a une condition. Uniquement si une clause de révision du loyer est présente dans le bail au moment de la signature. L’indice IRL est généralement pris comme référence pour calculer l’augmentation des loyers. Par ailleurs, suite au décret sur l’encadrement des loyers, l’Indice de Référence des Loyers réglemente et détermine la variation maximale de loyer d’une année à l’autre dans 39 agglomérations. Pour note, le propriétaire qui oublie d’augmenter son loyer pourra rétroactivement (5 ans maximum) répercuter cette augmentation sur le nouveau montant du loyer. La date de révision du loyer est inscrite dans le bail au niveau de la clause de révision du loyer. Ainsi, chaque année à cette date, le propriétaire peut augmenter le loyer de son logement. À défaut d’avoir stipulé une date dans cette clause, la date d’anniversaire de signature du bail est retenue.