Le statut de copropriétaire apporte confiance et confort. En suivant ce statut, des règles sont à respecter pour le bon fonctionnement de l’immeuble.
On entend par copropriété le fait que la propriété d’un ou plusieurs immeubles soit répartie entre plusieurs personnes (copropriétaires). Chaque copropriétaire dispose d’une partie privative, une quote-part et des parties communes. Le règlement de copropriété est indispensable car il permet à chacun de connaître son degré de charges et les règles de fonctionnement de la copropriété.
Comment fonctionne le règlement de copropriété ?
Vous le découvrirez dans cet article, pour être au point sur ce sujet.
Sommaire
Le règlement de copropriété
Pour qu’il y est copropriété, il faut qu’il y ait un règlement qui stipule les règles à respecter afin que tout le monde puisse vivre en harmonie au sein de l’immeuble.
Important pour le fonctionnement de l’immeuble
Le règlement de la copropriété est un document indispensable pour définir et comprendre le mode de fonctionnement de la copropriété.
Il est d’autant plus important car il définit :
- La répartition des parties privatives et communes pour chaque copropriétaire, en lots, auxquels sont attachés des millièmes et des tantièmes, qui servent pour la répartition des charges et le poids du vote du copropriétaire en fonction de son nombre.
- L’utilisation que pourra faire le copropriétaire de son lot. C’est-à-dire, une résidence principale, secondaire, un logement locatif ou encore une activité professionnelle si l’immeuble est caractérisé par un “usage mixte”.
- Les obligations, les droits et interdictions de faire des copropriétaires concernant l’usage de l’immeuble.
Elaboration du règlement
Toutes les copropriétés doivent disposer d’un règlement. C’est devenu une obligation légale depuis 1965. Il doit être conforme à la réglementation et à la législation en vigueur. Chaque clause incluse dans le règlement devra être conforme à la loi sous peine d’être réputée “non écrite”.
La rédaction étant aussi contrôlée, elle ne pourra se faire que par un spécialiste des questions immobilières, un notaire ou même un géomètre expert. Une fois finie, le règlement sera établi sous forme d’acte notarié et enregistré par le Service de la publicité foncière.
Un règlement peut être modifié s’il ne répond plus aux exigences de la loi. Une copropriété dépourvue de règlement devra en élaborer un nouveau lors de l’assemblée des copropriétaires.
En ce qui concerne l’élaboration du règlement pour les nouveaux bâtiments en copropriété, elle est effectuée avant la mise en vente de l’immeuble, par le promoteur. Une fois un logement à l’intérieur acquis, il faudra adhérer au règlement enregistré précédemment.
Contenu du règlement
Le règlement permet de connaître les parties privatives, communes et leurs usages. Chaque utilisation des parties doit être claire et sans ambiguïté.
Il définit et répartit les parties communes et privatives. Chaque copropriétaire se voit attribuer une quote-part ainsi que le nombre de voix qu’il pourra utiliser lors de l’assemblée générale ou encore le montant des charges de copropriété.
La destination de l’immeuble est inscrite. Elle permet de savoir quel usage peut être fait des parties privatives : usage exclusif d’habitation, usage mixte d’habitation et professionnel, usage d’habitation, commerciale et professionnel. Elle est souvent liée au lieu d’implantation, son standing et ses caractéristiques.
La destination des lots l’est aussi, à savoir leur affectation et leur utilisation : usage d’habitation, activité professionnelle, greniers, box, local poubelle, loge du gardien… Si des commerces sont envisageables dans l’immeuble, des clauses peuvent interdire l’exercice de certaines.
Dessus, il est inscrit les modalités d’usage de l’immeuble qui comprend l’utilisation qui peut être fait des parties communes et privatives. En d’autres termes, c’est le règlement intérieur de l’immeuble qui dit ce que l’on peut faire et ne pas faire dans l’immeuble.
Portée du règlement
Le règlement, qui fournit contraintes et protections, s’impose à toutes les parties qui profitent de l’immeuble, le copropriétaire, le locataire et encore le syndic de copropriété.
Pour chacune des parties
Tous les copropriétaires se voient imposés le règlement de copropriété, dans son intégralité. Chaque copropriétaire aura connaissance du nombre de millièmes ou tantièmes qu’il peut disposer dans l’immeuble, de ses charges de copropriétés et du droit de vote lors du syndic.
Le règlement sert de référence et de preuve en cas de litiges. Il peut par contre manquer des clauses ou l’interprétation d’une d’elles peut être différente entre copropriétaires. Ce sera alors au juge de statuer sur cette interprétation.
Au moment de la vente d’un lot, le nouvel acquéreur doit avoir eu connaissance du règlement en place dans l’immeuble avant la signature de la promesse de vente. Il ne pourra pas le contester et devra s’y conformer.
Lors de la location d’une partie privative, le locataire devra être informé du règlement qui s’impose à lui et qu’il devra respecter, sous peine d’être sanctionné par les copropriétaires de l’immeuble.
Enfreindre le règlement
Le règlement de copropriété relatif à l’immeuble où vous êtes doit être scrupuleusement honorés par toutes les parties qui profitent de ce bien. Le syndic de copropriété sera en charge de faire respecter le bon déroulement du règlement intérieur, le syndic mettant en jeu sa responsabilité civile.
Un copropriétaire qui enfreindrait le règlement pourra recevoir de la part du syndic, une mise en demeure avec accusé de réception ou une injonction. Si le problème perdure, alors le syndic devra demander à l’assemblée générale d’entamer une procédure judiciaire. Il pourra être poursuivi en justice et sa responsabilité civile sera engagée. Le syndic pourra aussi agir en référé en cas de troubles jugés illicites. Par exemple, le copropriétaire pourrait destiner son logement à une activité professionnelle alors que l’immeuble est à usage exclusif d’habitation, un copropriétaire qui effectue des travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment etc.
Le locataire qui habite un logement loué doit respecter le règlement intérieur de l’immeuble au même titre que les copropriétaires. Si un locataire venait à contrevenir à ses obligations alors le copropriétaire pourrait mettre fin au bail en invoquant un motif légitime et sérieux. Avant cette résiliation, le syndic pourra demander au propriétaire d’intervenir auprès de son locataire pour lui rappeler ses obligations. Si le propriétaire bailleur n’intervenait pas, alors le syndic pourra contacter directement le locataire fautif. Si les troubles persistent, les autres occupants de l’immeuble ou le bailleur pourront le poursuivre en justice pour demander et obtenir des réparations pour les troubles causés.
Mise à jour du règlement
Le règlement de copropriété peut être modifié pour plusieurs raisons, que ce soit pour l’usage, la jouissance ou les parties communes.
Si le règlement n’a pas été renouvelé depuis quelques temps et que certaines clauses ne sont plus conformes à la loi, une modification sera nécessaire pour répondre aux évolutions en la matière. Il est important qu’il soit en conformité avec la législation. En renouvelant un règlement ancien, le but est seulement de modifier les clauses qui ont évolués ou d’y insérer les nouvelles légales.
Le règlement de copropriété peut aussi être modifié par les copropriétaires qui souhaitent changer certaines dispositions comme la destination de l’immeuble, l’utilisation des parties communes. Pour faire changer une disposition, l’assemblée générale qui se sera réunie devra être faite sous certaines conditions. Un expert devra avoir préparé la décision et l’application devra être votée à la double majorité représentant au moins deux tiers des voix. Pour ce qui est des modifications des parties privatives et de leur usage ainsi que la répartition des charges de copropriété fixées, il faudra l’unanimité des voix pour l’appliquer.
Chaque modification du règlement de copropriété devra être publiée par un notaire à la conservation des hypothèques.
Le règlement de copropriété est réglementé et doit être respecté par toutes les parties qui peuvent jouir de l’immeuble. La procédure d’élaboration est encadrée et devra respecter ce qui est dit par la loi. Les clauses devront être légales, une clause qui n’est pas régi par la loi pourra être réputée non écrite. Enfin, en cas d’irrespect du règlement par une des parties, des sanctions peuvent être encourues.