Estimer son loyer est une étape incontournable dans le processus de location. Il faut savoir que cette étape est cruciale puisqu’elle pourra aussi bien attirer les locataires que les faire fuir ! En effet, un loyer trop haut pourra vous entrainer tout un tas de complications. Bien qu’il soit tentant de surévaluer son loyer pour percevoir un peu plus d’argent, il est fort possible que ça ne soit pas le cas. Au contraire ! Qu’est-ce qu’une estimation de loyer ? Comment procéder ? Quels sont les risques d’une surévaluation de loyer ? Nous vous expliquons tout.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une estimation de loyer ?
Faire estimer son loyer est d’une importance capitale. Il faut savoir que l’estimation d’un loyer vient après l’estimation de la valeur d’un logement. Ces deux estimations sont influencées par un bon nombre de caractéristiques. Ces caractéristiques peuvent être actives (voulues par le propriétaire, comme les meubles) ou passive comme la situation géographique du bien.
C’est donc cet ensemble de caractéristiques qui forgera la valeur d’un loyer. Une estimation de loyer ce n’est pas uniquement la représentation de la valeur d’un logement mais c’est aussi savoir ce qu’il vaut face à la concurrence, un marché. Deux biens similaires se démarqueront à ce niveau. Un loyer calé sur les connaissances du marché actuel permet également une révision annuelle.
Finalement aux yeux du locataire la valeur d’un loyer est significative d’un logement haut de gamme ou non. C’est ainsi qu’un bien peut intéresser plutôt qu’un autre et donc attirer une catégorie de locataires plus ou moins précise. Encore faut-il que le loyer en question soit justifié.
Comment calculer le prix d’un loyer ?
Estimer un loyer n’est pas forcément facile. Il est important de récupérer toutes les informations nécessaires à la constitution de l’estimation. Que ces éléments soient internes ou externes au logement, tout à son importance.
Premièrement, l’environnement est l’un des premiers facteurs à étudier dans une estimation de loyer. Quand on parle de l’environnement on évoque avant tout l’attrait de la commune, les bâtiments, les commodités, les transports et espaces verts. Par la suite, l’estimation de loyer prendra compte de l’équipement du loyer et de ses caractéristiques techniques. Sera pris en compte : l’isolation du logement, la qualité du vitrage, le prestige des meubles, la décoration et l’orientation (du bien vis à vis du soleil).
Un autre atout indéniable à l’estimation du loyer d’un bien : sa surface. Surtout dans les grandes villes telles que Paris. La surface devient alors l’atout majeur du luxe faisant grimper du simple au double l’addition pour une poignée de mètres carrés en plus. Pour ne pas que les propriétaires abusent de ce système, l’encadrement des loyers à Paris règlemente tout cela. Par exemple, dans la capitale les prix au mètre carré oscillent entre 14 et 16,7€.
Le dernier atout majeur à utiliser pour une estimation de loyer est la sécurité. Les dispositifs de sécurité, les gardiens, les caméras de surveillance font grimper la valeur locative d’un bien.
Comment trouver le montant de loyer de référence ?
Le loyer de référence est une valeur indicative qui vient aiguiller l’estimation d’un loyer. Ce dernier est déterminé par un arrêté préfectoral selon plusieurs critères. Parmi eux : la ville, le quartier, l’ameublement ou non du bien, l’année de construction du bâtiment…
La loi ALUR impose également un loyer de référence minoré (de -30% par rapport à la moyenne), et un loyer de référence majoré (de 20%). La justice qualifie d’abusifs, les loyers dépassant le loyer de référence majoré. Vous pouvez retrouver votre loyer de référence ici.
Comment savoir si le loyer est trop cher ?
Si, en tant que propriétaire, vous avez déjà vécu une ou plusieurs de ces situations, vous saurez que votre loyer est certainement trop élevé pour vos locataires.
La fuite des locataires
En premier lieu les locataires recherchent les logements, sur les sites immobiliers, en filtrant par rapport à leur budget. Si un loyer est trop élevé comparé à son marché il ne sera vu par personne. Ce qui entraine aucune candidature, aucun appel, et une forte vacance locative. Le peu de locataires qui verront le bien, même s’il parait beau, seront automatiquement dissuadés. Par la suite, le logement s’éternisera sur son marché et perdra de sa valeur. La rentabilité locative du bien sera, de plus, médiocre.
Enfin, le propriétaire est obligé dans le cas d’une grande vacance locative de payer un prestataire pour entretenir le bien.
Les négociations trop poussées
Encore une fois un loyer trop élevé découragera beaucoup de locataires. Les rares candidats qui postuleront voudront surement négocier le prix du loyer. Surtout pour les plus malins qui se rendront compte que le bien est sur le marché depuis un bon bout de temps. Le propriétaire n’aura donc d’autres choix que de baisser son loyer pour louer son bien.
Dépassement de l’encadrement des loyers
Comme précisé plus haut, la loi de l’encadrement des loyers est appliquée dans 33 agglomérations Françaises. Un loyer trop élevé sera immédiatement soumis à un contrôle si un locataire en fait la demande. Le bailleur sera alors alerté par un courrier recommandé, la commission de conciliation saisira l’affaire et le propriétaire sera assigné au tribunal d’instance.
Au final, le bailleur peut recevoir une amende allant jusqu’à 5 000€ pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.
Perte de crédibilité pour l’agent immobilier
Fixer un loyer plus haut entrainera forcement une perte de crédibilité aux yeux de la profession, de l’agence et de l’agent immobilier en charge. Un bien non loué et des loyers surévalués ne donneront pas envie à un locataire de se rendre dans une agence.