Faire un investissement à Paris peut être un défi car les biens sont chers et la concurrence est très féroce. Une autre option peut se dessiner : un investissement locatif en banlieue parisienne. Les prix y sont encore abordables et le projet urbain du Grand Paris Express fait exploser la demande locative. Mais où investir en banlieue parisienne ?
Sommaire
Quels avantages à réaliser un investissement locatif en banlieue parisienne ?
Avant de se demander où investir autour de Paris, passons en revue les critères qui favorisent l’investissement en Ile-de-France.
Un prix de vente plus faible que l’on pourrait croire
A Paris, le prix d’achat moyen d’un appartement ancien est de 10 170 € le mètre carré. Il cache d’énormes différences : il va de 6 918 euros à 15 736 euros, selon les quartiers et les régions.
C’est un réel fléau de la rentabilité pour un investissement immobilier, surtout avec un marché toujours haussier : +18,5% en 5 ans, +20,9% en 10 ans. Au-delà des financements à trouver, l’écueil du prix de Paris est qu’il faut de nombreuses années pour rentabiliser son investissement.
C’est là que l’investissement en banlieue parisienne prend tout son sens. Les transactions se font à des prix plus raisonnables, sauf pour les quartiers phares comme Neuilly-sur-Seine, Saint-Mandé et Levallois-Perret.
Mais vous pouvez investir en banlieue parisienne comme Aulnay-sous-Bois, Cergy ou Aubervilliers pour deux à trois fois moins cher que la capitale.
Le GPE dope la demande des projets urbains
GPE pour le « Grand Paris Express », un projet urbain, économique et social inédit. Son objectif principal ? Renforcer l’attractivité de la banlieue parisienne en désenclavant son territoire. comment ? Grâce au Super Métro, il relie plus rapidement les pôles économiques et les différentes villes d’Ile-de-France.
Les investisseurs aguerris ne s’y sont pas trompés, ils se sont positionnés sur ce marché de report, faisant grimper les prix au mètre carré dans les communes proches des futures gares GPE.
Prenons quelques lignes du futur métro comme exemple :
A proximité de la ligne 14 : Le marché immobilier a augmenté de 25% en 5 ans, et la commune proche de la gare a même augmenté de 40% ;
A proximité de la ligne 15 : les parties sud et ouest permettent de réduire fortement le temps de parcours jusqu’à La Défense, ce qui a dynamisé le marché de Saint-Denis et apporté la même progression aux autres villes le long de la ligne. A l’Est, Bondy, Drancy et Bobigny sont encore très bon marché, et leur valeur pourrait s’envoler en 2030, lorsque des gares sur la ligne verront le jour ;
Ligne 16 : Par exemple, le trajet La Courneuve – Clichy peut se faire en 17 minutes, alors qu’aujourd’hui il faudrait plus d’une heure. C’est une autre façon d’explorer l’investissement en banlieue parisienne ;
Ligne 17 : une alternative au RER B, qui pourrait apporter du potentiel à des villes jusqu’alors peu prisées des investisseurs, comme Villepinte et Gonesse.
Les emplois sont nombreux
Pouvoir se rendre plus rapidement dans un pôle économique comme La Défense est un avantage absolu pour investir dans l’immobilier en Ile de France.
Parallèlement, d’autres projets dignes d’intérêt se développent également, comme le Plateau de Saclay appelé à devenir un pôle d’études françaises.
La ligne 18 renforcera encore l’attractivité des communes proches, mais le foncier de ces communes reste accessible, comme Palaiseau, Massy ou Gif-sur-Yvette.
Des locataires en quête de loyers abordables
Si elles ont longtemps été boudées pour des raisons d’insécurité et de dégradation de l’habitat, la commune de la Couronne autour de Paris a fait et fait toujours l’objet d’un projet d’envergure pour restaurer les conditions de vie. Ils retrouvent leurs titres de noblesse auprès des locataires, à la recherche de grandes surfaces à des prix inférieurs à Paris.
La crise du Covid-19 et la généralisation du télétravail ont également dopé l’attractivité du logement en Ile-de-France. Encore une bonne raison d’investir en banlieue parisienne !
Une meilleure rentabilité que sur la capitale
Enfin vous trouverez une meilleure rentabilité dans les banlieues de la capitale plutôt que en son sein. Les prix de vente son plus faibles et la progression du marché est nette. De plus la demande locative est en constante hausse. En clair, tous les voyants sont au vert pour investir dans ces zones. Votre taux de rendement sera donc bien supérieur à Paris.
Quelques banlieues de Paris ou investir pour louer
Vous choisirez la banlieue dans laquelle investir en fonction de votre stratégie d’investisseur : court ou long terme (plus-values et revenus), clientèle cible et apports disponibles. Votre stratégie se basera sur votre marché locatif.
Investir à Aubervilliers
La ville d’Aubervilliers à un belle avenir devant elle. D’ici 2030 deux stations du GPE, en plus d’un prolongement de la ligne 12, passeront par la ville. Même si les prix augmentent depuis 5 ans (à hauteur de 20%) la ville n’en demeure pas moins accessible. Comptez 4 300€ le mètre carré pour un appartement et 3645€ pour une maison.
Les étudiants sont nombreux dans cette ville, c’est ce qui en fait sa force en matière de location.
Investir à Bondy
Bondy est une ville inondée de transports en commun : un excellent point. De plus la ligne 15 du GPE la renforcera bientôt aussi. En plus de cela elle dispose de prix très bas pour investir. En moyenne 3 080€ du mètre carré pour un appartement et 3035€ pour une maison.
Vous compterez une rentabilité de 6% en moyenne. Privilégiez le quartier des Rives de l’Ourcq, qui accueillera la gare de la ligne 15. Vous pouvez aussi vous concentrez sur le centre-ville. Les familles seront vos clients préférés à Bondy.
Investir à Créteil
Encore une ville ou les prix sont accessibles. Comptez 4095€ du mètre carré pour une habitation ancienne. La ville figure sur la route de la ligne 15 qui sera ouverte en 2025. Ce sont essentiellement les étudiants et chercheurs qui cherche des locations dans cette ville. Nous vous conseillons de vous concentrer sur le quartier du Front du Lac, du Vieux Créteil ou de l’Echat.