Bailleur : Tout savoir sur la gestion locative en direct

En faisant le choix de gérer seul votre location, vous faites un choix économique et rentable par rapport à une gestion locative de votre bien immobilier confiée à un professionnel.

Après avoir trouvé le locataire idéal à vos yeux, arrive le temps de la gestion locative. Vous avez décidé de vous en occuper seul. Pour optimiser votre rentabilité locative, il va falloir que vous mettiez du temps et du sérieux dans votre gestion locative. Vous aurez des obligations en tant que gestionnaire de votre logement, de nombreux avantages à gérer seul et vous devrez être attentif sur certains points pour qu’elle soit réussie.

Comment gérer seul votre gestion locative comme un pro ?

Je vous explique tout dans cet article, pour devenir l’as de la gestion locative.

Votre devoir en tant que propriétaire

Le fait de gérer seul votre gestion locative vous demandera d’y consacrer du temps face aux différentes tâches réglementées que vous aurez à effectuer. En gestion locative, on retrouve 3 penchants : la gestion financière, la gestion de l’entretien du logement et la gestion des loyers impayés.

Gérer les finances

Décider de gérer seul, c’est devoir faire les tâches d’un professionnel en gestion locative. Vous devrez donc faire son travail.

Après avoir analysé les dossiers de vos locataires potentiels, vous venez de trouver votre locataire qui répond au profil que vous aviez dressé. Vient alors le temps de répondre à vos devoirs et de gérer les finances.

Vous aurez tout d’abord à vous occuper des loyers. Cela comprend à la fois le rappel ainsi que l’encaissement de votre revenu locatif. Il faudra par la suite que vous établissiez et transmettiez la quittance de loyer relative au mois passé. La quittance sera la preuve que vous avez bien reçu le montant dû par le locataire. Le loyer et les charges seront distingués. Le locataire pourra vous la réclamer si vous ne lui avez pas envoyé. Concernant la quittance, la remise de celle-ci est gratuite et peut être dématérialisée.

De plus, vous pourrez avoir à régler les charges de copropriété s’il y en a, au prorata de vos tantièmes. On y retrouve les charges courantes relatives au fonctionnement de la copropriété et les charges exceptionnelles correspondant à des dépenses ponctuelles nécessaires au maintien en bon état de l’immeuble.

Vous aurez enfin à régler les assurances auxquelles vous avez souscrit pour votre bien immobilier que vous louer à savoir l’assurance non occupant obligatoire (PNO) et loyers impayés si vous décidez d’y souscrire.

Enfin, il faudra que vous fassiez apparaître vos revenus locatifs au moment de déclarer vos impôts, sous le bon régime en fonction du mode de location que vous aurez choisi (vide ou meublé).

A noter : Les envois de documents officiels devront être conformes. La forme de certaines actions, notamment face aux loyers impayés, devra être indispensable à la bonne réalisation de celle-ci.

Gérer l’entretien

Tout au long de la présence de votre locataire dans votre logement, vous pouvez être amené à devoir intervenir à la suite de certains problèmes qu’il rencontrerait.

Au moment de mettre en location ou de relouer votre logement, il faudra penser à le rafraichir, le remettre en état pour qu’il soit le plus opérationnel possible.

Vous pourrez avoir à intervenir sur des problèmes relatifs à votre bien. En effet, vous pourrez être amené à réparer des équipements relevant de votre responsabilité, participer aux réfections des parties communes ou encore les éléments indispensables pour profiter du logement (volets, isolation, robinetterie). Ce sera à votre charge d’intervenir sur ces éléments.

Vous devrez aussi intervenir si de la vétusté dans votre logement ou sur les équipements qui le meuble est remarquée.

Gérer des événements exceptionnels

Plus rarement, vous pouvez être confronté à des événements exceptionnels qui seront d’un ordre plus grave que peuvent être ceux de l’entretien. Parmi ces événements, on retrouve les loyers impayés. C’est la hantise des propriétaires bailleurs. C’est une possibilité à prendre en compte bien qu’elle soit relativement rare dans la pratique.

En effet, dès lors qu’un dossier de locataire est certifié, la probabilité d’être face à des loyers impayés est significativement réduite. Si vous y êtes confronté, vous devrez réagir vite pour régulariser le plus rapidement possible la situation et vous remettre à toucher vos revenus locatifs. Vous pourrez commencer par envoyer une simple relance de paiement et si la situation n’évolue pas alors vous pourrez lui transmettre une réclamation par LRAR ou encore recourir à un huissier.

Vous pouvez prendre la décision de faire valoir la clause résolutoire présente dans le contrat de bail qui vous permet de le résilier.

Pour vous prémunir contre ce risque, vous pouvez souscrire à une assurance loyers impayés faire face à ce problème sereinement. Sur le mois, la souscription vous coûtera entre 2.5 et 4% du montant du loyer en fonction des assurances.

Enfin, il faudra que vous vous teniez informé de la législation en cours concernant les droits et les obligations de la gestion locative. Elle est souvent modifiée, mise à jour ou changée. 

Les avantages de gérer seul

Gérer seul c’est du temps mais c’est aussi des avantages. Vous n’êtes jamais mieux servi que par vous-même. 

Rentabilité locative optimisée

En décidant de gérer seul votre bien, vous vous assurez d’avoir une rentabilité locative supérieure qu’en ayant recours à un professionnel en gestion locative. En effet, décider de déléguer votre gestion locative aura un impact sur votre rendement locatif.

Recourir à un mandat de gestion locative pourra vous coûter entre 5 et 10% du montant total annuel de vos loyers. Vous gagnerez donc en rentabilité en réduisant au maximum les frais.

Ici, le temps c’est de l’argent. Vous investissez de votre temps mais vous optimisez votre rentabilité locative.

Vous serez aussi attentif au risque de vacance locative. Un professionnel de la gestion n’aura pas la même sensibilité sur la question, il touchera la même commission et c’est vous qui serait impacté par cette situation. Limiter ce risque vous permettra de garder votre rentabilité locative maximale.

Proximité avec vos locataires

Vous choisissez un locataire selon vos critères après avoir certifié les pièces demandées dans le dossier de candidatures. En gérant seul votre logement, vous serez amené à être régulièrement en contact avec votre locataire. Vous aurez donc avec lui une relation particulière. Votre locataire, c’est celui qui s’assurera de la qualité et du bon état de votre logement. En quelque sorte, il le fait vivre.

Il est important pour vous d’entamer votre relation sur de bonnes bases. Avoir une bonne relation avec locataire le poussera à profiter soigneusement de votre bien.

Quoi qu’il en soit, gérer seul vous demandera du temps et de la volonté. Pour gérer seul, il convient aussi que vous soyez à proximité du logement que vous louez pour pouvoir répondre aux besoins de votre locataire. Vous devrez être réactif dès que votre locataire fera appel à vous pour des problèmes survenus dans votre logement qui vous reviennent de réparer.

Pour une gestion locative réussie

Avec l’avancée des technologies et la dématérialisation des procédures, vous êtes de plus en plus à même à gérer seul votre location.

Prendre les bonnes garanties

Avant de commencer à gérer votre bien, il faudra que vous ayez pris toutes les garanties nécessaires auprès du locataire que vous aurez choisi. Elles vous garantiront une gestion locative plus sereine. De plus, vous pouvez demander à l’arrivée du locataire un acte de cautionnement solidaire. Celui-ci aura pour vous une double valeur car il vous permettra :

• De l’utiliser au moment où le locataire sera en incapacité de payer, au moment où vous observerez des loyers impayés ou encore pour la réalisation des travaux qui ne seraient pas recouverts par le dépôt de garantie.
• De bénéficier d’un tampon (le garant) entre le locataire et vous au moment où il faudra parler à votre locataire ou lui demander de respecter ses engagements.

Vous devrez donc porter une attention très particulière sur cette partie car elle vous garantira le succès de votre rentabilité locative.

La gestion locative 2.0

Depuis le développement des applications et des logiciels, vous êtes désormais disposé à gérer seul plus facilement qu’il y a quelques temps. En effet, vous avez maintenant accès facilement à des outils de gestion locative qui viennent vous aider à la vie de propriétaire bailleur.

Vous pouvez opter pour la gestion locative en ligne. Après inscription, vous recevez sur votre boite mail, des alertes pour vous informer de vos obligations auprès de votre locataire.

Par exemple, 5 jours après que votre locataire a payé le loyer mensuel, vous recevez une alerte vous demandant si vous lui avez bien envoyé la quittance. Si vous ne l’avez pas fait, alors vous pouvez cocher “non” et une quittance de loyer lui sera alors envoyée.

Certains outils sont gratuits tandis que d’autres peuvent proposer plus d’assistances moyennant 5 à 10 euros par mois.

Pour optimiser votre rentabilité locative, vous pouvez décider de gérer seul votre logement et être le seul intermédiaire avec votre locataire. Il faudra que vous soyez prêt à y consacrer du temps, réactif dès qu’il fera appel à vous et que vous ayez des compétences pointues sur les démarches et tâches que vous avez à réaliser auprès de lui.

Avec l’apparition de la gestion locative en ligne, celle-ci peut être un bon compromis entre une gestion confiée à un professionnel et une gestion gérée vous-même.