Se mettre sur la route de l’achat immobilier peut soulever de nombreuses questions, y compris le fait de savoir quand voir votre investissement devenir rentable. En effet, après votre achat réussi, combien de temps faudra-t-il pour que votre propriété soit rentable ? Comment l’optimiser ? Combien de temps avant la revente ? Combien d’années pour rentabiliser son achat immobilier ? Allons-y !
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Est-ce toujours viable d’acheter un bien immobilier en 2022 ?
Les experts auront souvent tendance à dire que « La location en général est un pur investissement déficitaire ». Le locataire paie un loyer au propriétaire pendant de nombreuses années et ne bénéficie d’aucune capitalisation pendant cette période. Pour un même produit, le montant des mensualités de remboursement du propriétaire est généralement supérieur au loyer, mais au bout d’un certain nombre d’années, il remboursera la majeure partie voire la totalité du prêt.
Un autre avantage de l’achat par rapport à la location ? Cette augmentation de capital est réalisée en même temps que l’augmentation de prix. Et oui, les prix du marché de l’immobilier ne sont pas fixe. Il se peut bien que votre appartement acheté à Paris prennent 3% de valeur d’ici 10 ans à peine. La plus-value est donc courante dans le domaine immobilier. En clair, vous acheté un bien qui ne vous coutera pas grand-chose sur 12-20 ans, puis les bénéfices arriveront ensuite. De plus, si vous désirerez le revendre à terme, une plus-value sera bien présente.
Ma résidence principale se rentabilisera en combien de temps ?
A en croire les études réalisés par des géants de l’immobilier tel que Meilleutaux.com, rentabiliser son bien immobilier est plutôt rapide. Tout dépend du type de bien, de sa disposition et de sa localisation. En moyenne, sur l’ensemble du territoire Français, une rentabilisation se fait sur 3 ans et 5 mois pour un 70 m².
Bon à savoir : c’est 1 an et 8 mois de plus qu’en 2019.
Cette moyenne change en fonction des villes. Comptez 8 ans et 5 mois sur Montreuil, 4 ans et 8 mois sur Paris ou encore 18 ans pour Lyon. Si l’on retire les 5 grandes villes Française cette moyenne générale retombe en soufflé. En effet, cette dernière retombe à 1 an et 9 mois !
Combien de temps faut-il attendre pour pouvoir louer son bien immobilier ?
Nous savons que l’immobilier est souvent gagnant à long terme. Ainsi, après avoir acheté une maison, vous voudrez peut-être la louer à des locataires plutôt que de la vendre lorsque vous ne voudrez plus y habiter. Cela permet de conserver cette propriété dans son patrimoine plus longtemps. Il n’y a pas de limite de temps minimum pour louer votre bien après l’achat (sauf si vous l’avez financé via un régime d’aides, qui l’interdit en cas de prêt à taux zéro).
Sachez que cette possibilité de transformer votre résidence principale en investissement locatif a des implications importantes. Notamment, et surtout, en matière de fiscalité des plus-values. Si vous ne souhaitez pas continuer y vivre, vous devez vous poser les bonnes questions avant de mettre en location votre résidence principale.
Combien d’années pour rentabiliser son investissement locatif ?
En matière d’investissements locatifs, il existe de grandes différences entre les villes. A Paris et sa banlieue, par exemple, les prix sont élevés en termes de rapport prix/mètre carré. Les acheteurs ne lésinent pas sur les moyens mais ne bénéficient pas de très bonne rentabilité. Prenons l’exemple d’un petit studio de 15 mètres carrés pour 150 000 ou 180 000€, soit 10 000 euros/mètre carré ou 12 000€. En termes de rentabilité locative, le paiement des taxes foncières et des travaux de copropriété l’emportera sur le bien immobilier lui-même.
Mais à mesure que les prix augmentent, la valeur de ce qui a été acheté il y a 15 ou 20 ans augmente. Sur le marché parisien, il ne pas capitaliser sur des bénéfices locatifs, mais des bénéfices fonciers. Du capital en clair.
En province, dans les villes où l’immobilier est beaucoup moins cher, le raisonnement est différent. Voire même inversé. Dans le cadre de l’achat d’un bien de 70 000 euros de 40 m2 à Pau par exemple. Avec un loyer de 450 euros et un crédit de 320 euros, vous serez en bénéfice total.
Combien de temps pour revendre son bien immobilier ?
Être rentable tout en vendant c’est possible ! Il n’est pas idiot du tout de se demander au bout de combien de temps revendre pour être rentable. L’idée de base est surtout d’absorber les frais inhérents aux transactions immobilières. C’est un point important à savoir si vous désirez revendre vite. On parle ici surtout des frais de notaire. Ces derniers représentent 7% à 8% de l’ancien prix de vente et comprend la taxe départementale (variable selon les départements mais en moyenne de 4,5%) ; la taxe communale (1,20%) ; le coût de base (0,10%) ; la rémunération du notaire ou rémunération au pourcentage, entre 0,79 % (pour la partie supérieure à 60 000 euros) et 3,870 % (pour la partie comprise entre 0 et 6 500 euros) ; frais de dossier ; sans oublier les frais de publication du service des crédits immobiliers.
Avec un marché en croissance de 3% par an, il faut attendre au moins 2 ans avant de pouvoir réaliser un profit et absorber le coût. C’est une moyenne générale, il conviendra de procéder vous-même à ce calcul pour avoir une idée précise. Comptez également 1 an de plus pour absorber de futurs coûts d’agence ou de travaux de rénovation.