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Être confronté à une situation d’impayé, c’est la hantise de tous les propriétaires bailleurs. Il existe différents moyens pour que vous y fassiez face et pour mettre un terme à la relation avec votre locataire. Dans cet article, découvrez comment réagir et faire face aux loyers impayés ?

Vous êtes de plus en plus à investir dans l’immobilier. Cependant, une question vous à freiner à ce moment ou vous freine pour vous lancer. Cette question, c’est celle des loyers impayés. Elle intervient quand votre locataire ne paye plus les loyers, vous ne touchez donc plus de revenus locatifs sur votre bien et cela réduit considérablement la rentabilité locative de votre logement. Cette situation peut vous mettre en difficulté financière si vous devez rembourser un prêt. Comment gérer une situation de loyers impayés ? Je vous explique tout dans cet article, pour ne plus en avoir peur et y faire face.

Se protéger contre les loyers impayés

Un certain laps de temps se sera déroulé entre l’arrivée de votre locataire et la constatation des loyers impayés. Comment réagir et faire face aux loyers impayés ? Pour limiter au maximum la possibilité que vous y soyez confronté, il faudra que vous preniez vos précautions face à votre locataire.

Prendre des bonnes garanties

Le choix de garantie qui est le plus favorisé par vous, propriétaire bailleur, reste la caution (un garant). C’est celui qui prendra notamment en charge les loyers, au moment où votre locataire ne sera plus en mesure de répondre à ses obligations. C’est le plus souvent un parent, un proche ou encore un ami. La caution est mise en place dès la signature d’un acte de cautionnement.

Sachez que l’on distingue 2 types de caution :

  • La caution simple : le garant devra payer les loyers une fois que vous aurez essayé de récupérer les loyers que votre locataire vous devez. Elle est utilisée lorsque le locataire ne paye pas ou est devenu insolvable.
  • La caution solidaire : vous pouvez demander au garant de payer les loyers dus dès que vous serez confronté aux premiers loyers impayés. Un document sera signé et vous pourrez faire valoir cette caution auprès du garant sans avoir à passer par le locataire.

Si vous décidez que votre locataire devra avoir un garant, prenez les bonnes dispositions pour ne pas vous retrouver face à un garant insolvable.

Cependant, la caution n’est pas infaillible à 100%. Il est tout à fait possible que vous vous retrouviez face à un garant de mauvaise foi ou dans l’incapacité de répondre aux dettes de votre locataire.

Souscrire à une assurance loyer impayé

En guise d’alternative à la caution, vous pouvez souscrire à une assurance loyers impayés, une assurance mise en place pour faire face à cette situation spécifique.

En souscrivant à cette assurance, vous êtes protégé contre les loyers et charges impayés, les dégradations de votre logement, le départ sans préavis de votre locataire ou encore la vacance locative.

Chaque assurance dispose de ses propres modalités. Prenez soin de comparer chacune d’elles. Dès que vous aurez constaté des loyers impayés, la période où les loyers resteront à votre charge varient (de 1 à 3 mois). Malgré cela, elle vous assure de toucher les sommes que vous n’aurez pas encaissés pendant une durée de 24 à 36 mois. Il s’écoule souvent quelques mois entre les versements, qui sont généralement perçus de façon trimestrielle.

Grâce à cette assurance, votre rentabilité locative ne sera alors pas impactée.

Vous devez savoir que vous ne pouvez pas souscrire à cette assurance avec n’importe quel locataire. Il y a une condition indispensable : que le locataire soit solvable. On dira de votre locataire qu’il est solvable lorsqu’il pourra justifier de toucher des revenus nets 3 fois supérieurs au montant du loyer.

Face à cette assurance, vous aurez quelques obligations en tant que propriétaire. En effet, c’est vous qui devrez vérifier la solvabilité de votre locataire et constituer un dossier complet avec toutes ses pièces justificatives nécessaires pour souscrire à l’assurance. Il faudra aussi que vous intégriez une clause résolutoire dans le contrat de bail.

Le contrat de bail laisse souvent un délai de paiement. Si après ce délai et plusieurs relances auprès de votre locataire, il n’a toujours pas payer les loyers dus alors vous pourrez informer votre assureur pour entamer les démarches qui vous permettront de profiter de l’ALI.

Souscrire à une GLI n’est pas gratuit. Compter une cotisation comprise entre 2.5 et 4% du loyer mensuel. La cotisation est déductible de vos revenus fonciers.

Faire face aux premiers loyers impayés

Votre hantise se réalise, vous êtes confronté à un locataire qui ne paye plus le loyer… Vous pouvez essayer de trouver une solution à l’amiable ou faire valoir la clause résolutoire présente dans le contrat de bail.

Trouver une solution à l’amiable

Comment réagir et faire face aux loyers impayés ? Avant de mettre en place une procédure d’expulsion, dès un retard de 5 à 10 jours et plus encore, contactez sans plus tarder votre locataire et essayez de trouver une solution en favorisant le dialogue avec lui. Mieux vaut que vous compreniez les raisons qui le pousse à ne pas payer plutôt que de lancer directement la procédure. Tenter de trouver une solution adéquate en fonction de l’ampleur de la raison qui met votre locataire en situation d’impayé. 

Si la situation tend à se régler, tant mieux pour vous mais rester vigilant sur les prochains paiements de loyers pour ne pas avoir de nouvelles sueurs froides.

Votre locataire est en difficulté financière ? Vous pouvez lui proposer d’échelonner la dette. Toutes les décisions que vous aurez prises avec votre locataire pour qu’il vous rembourse devront être écrite dans un contrat afin d’éviter les mauvaises surprises.

Faire jouer la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire

Si vous ne parvenez pas à trouver un terrain d’entente avec lui, vous pourrez activer la clause résolutoire présente dans le contrat de bail. Elle est présente dans la quasi-totalité des contrats de bail.

Cette clause vous permet de résilier le contrat bail de location qui vous lie au locataire immédiatement. Il faudra que vous ayez transmis un commandement à payer qui aura été infructueux, en premier lieu, auprès du locataire et 15 jours après à la caution. Ils disposeront de 2 mois à compter de la réception du commandement pour payer.

Si votre contrat de bail ne comporte aucune clause résolutoire, vous pourrez demander la résiliation du contrat bail par voie judiciaire. Vous devrez assigner votre locataire devant le tribunal d’instance par acte d’huissier (tribunal d’instance si les loyers impayés s’élèvent à plus de 10 000 euros).

A partir du moment où votre locataire sera assigné en justice, le tribunal pourra demander son expulsion et ce sera ensuite au juge de prendre cette décision, en fonction de sa situation. Il peut aussi autoriser votre locataire à avoir un délai de paiement supplémentaire.

Si le juge a prononcé un avis favorable à la résiliation du bail mais que votre locataire continue de loger dans votre logement alors vous pourrez procéder à son expulsion.

Expulser votre locataire

Vous ne disposez plus d’aucune cartouche et votre locataire est toujours présent ? Vous pouvez mettre en place une procédure pour expulser votre locataire mais attention car cette dernière reste très encadrée.

Vous devrez délivré par un huissier, un commandement de quitter les lieux à votre locataire. Il aura à compter de la réception de l’acte, 2 mois pour s’exécuter. S’il est coopératif et quitte les lieux, vous pouvez récupérer votre logement. L’huissier pourra se présenter à votre locataire entre 6h et 21h, un jour ouvrable et ne sera pas obligé de le prévenir.

Dans le cas contraire, en l’absence de votre locataire au moment de la venue de l’huissier après les 2 mois, ce dernier pourra rentrer dans le logement accompagné par les forces de l’ordre. Si ses meubles sont toujours dans le logement, le lieu sera vidé, les serrures changées.

Le juge peut aussi accorder un délai supplémentaire au locataire pour quitter votre logement qui pourra aller jusqu’à … 3 ans. S’il y a des enfants dans la famille qui loue votre logement, le juge pourra décider d’attendre la fin de l’année scolaire en cours pour procéder à leur expulsion.

La procédure d’expulsion dure très souvent longtemps, est complexe et est assez coûteuse. Prévoyez 1 000 à 3 000€ pour mener une telle procédure.

Sachez que vous ne pourrez pas expulser votre locataire en « trêve hivernale » à savoir entre le 1 novembre et le 31 mars. Vous pouvez cependant mettre en marche la procédure durant cette période. Il pourra le quitter durant la “trêve hivernale” seulement s’il a retrouvé un logement qui répond à ses attentes. De plus, n’essayez pas d’expulser votre locataire vous-même ! Ceci est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000€ d’amendes.

Plutôt que d’arriver à une procédure d’expulsion qui serait longue et onéreuse, faite tout pour négocier avec votre locataire l’échelonnage de sa dette. Cela vous évitera de devoir perdre encore plus d’argent. Au moment où vous élaborez le bail, pensez à y faire apparaître la clause résolutoire que vous pourrez activer dès lors que votre locataire sera défaillant. Elle vous évitera de perdre du temps et argent et de retrouver le plus rapidement possible un nouveau locataire qui vous assurera de toucher à nouveau vos revenus locatifs.

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