Il y a toujours des travaux ou des réparations à réaliser dans un logement pendant la période du bail. Le propriétaire est responsable des travaux et le locataire des réparations.
La question de savoir à qui revient telle ou telle réparation ou travaux dans le logement est fréquemment entendue entre propriétaire et locataire. Chacune des parties a des droits et obligations concernant cette question à laquelle il convient de répondre.
Comment savoir quels travaux reviennent à quelle partie ?
Je vous dis tout dans cet article, pour tout connaître sur les travaux et réparations dans votre logement.
Sommaire
Les travaux à la charge du propriétaire
Les réparations qui reviennent à la charge du propriétaire sont les travaux dans son logement. Ces travaux sont des gros travaux qui seront à sa charge, dans le but de remettre aux normes ou d’améliorer le logement mais qui peuvent être déduit fiscalement en fonction de leur nature.
Mettre en location un logement aux normes
Au moment où le propriétaire mettra son logement en location, il se doit de proposer un logement qui répond aux normes en vigueur et qui soit décent. Le sol, les plafonds, les revêtements muraux, les fenêtres, la robinetterie, les sanitaires devront être en bon état d’usage.
S’il loue le logement meublé, les équipements qu’il mettra à disposition du locataire devront être en état de fonctionnement. Il est important que dès le début, les équipements du logement soient en bon état et pas qu’il soit loué avec des équipements en mauvaises états qui devraient être changés rapidement. Le remplacement pourra être à la charge du propriétaire et l’addition pourrait être salée. Il devra aussi respecter un critère de performance énergétique minimale.
Le logement doit atteindre un certain niveau de confort. Il peut se caractériser par l’installation de chauffage, l’eau chaude et froide, un système d’évacuation, un réseau électrique pour faire fonctionner les divers équipements, une installation sanitaire. Le logement devra faire au moins 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20m.
Si lors de l’état des lieux, le locataire trouve un équipement en mauvais état et qu’il l’est réellement, il pourra demander de le changer étant donné que le propriétaire doit lui offrir un logement en bon état. Si les deux parties s’accordent, le remplacement d’un équipement pourra être à la charge du locataire en déduisant le montant du ou des loyers suivants en fonction de la facture.
Nature des travaux
Que ce soit avant de relouer le logement ou après la fin d’un contrat de bail, le propriétaire peut opérer des travaux ou aménagements dans la partie privative du locataire tant que ceux-ci n’impactent pas l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble.
Concernant les travaux que le bailleur a à réaliser à sa charge, on retrouve :
- le revêtement des murs et plafonds,
- les peintures et tapisseries,
- les sols,
- les revêtements de balcons et terrasses,
- les équipements de cuisine,
- les sanitaires et la robinetterie,
- les canalisations de chauffage et d’eau
- les portes, fenêtres, volets,
- la cheminée
- ou encore les caves et parkings privatifs.
Ces éléments peuvent s’abîmer ou se dégrader avec le temps, c’est l’usure normale. Il doit procéder aux réparations et aux améliorations nécessaires pour remettre ces éléments en bon état.
Réalisation des travaux
Le propriétaire peut choisir de réaliser ces travaux au moment où le locataire aura quitté le logement. Dans ce cas, aucune procédure n’est à mettre en place étant donné que personne ne vivra dans le logement.
Cependant, le propriétaire peut avoir à faire des travaux pendant que le logement est occupé par le locataire. Dans ce cas, il faudra qu’il suive une procédure encadrée.
Tout d’abord, le propriétaire devra informer le locataire sur la nature des travaux qui seront réalisés ainsi que la façon dont ils seront exécutés. Il pourra l’avertir par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui remettre en main propre.
Le locataire ne pourra pas s’opposer à la réalisation des travaux. Il devra mettre à sa disposition le logement, du lundi au vendredi. Si les travaux venaient à durer plus de 21 jours, le locataire serait en droit de demander une baisse de loyer.
S’il vient à ne pas respecter la façon d’exécuter les travaux ou que ces derniers rendent l’occupation du logement impossible, le locataire pourra demander au tribunal d’instance la cessation des travaux. A la suite, il pourra résilier le contrat de bail pour ces raisons.
Le locataire pourra faire part au propriétaire que des dommages sont apparus et que des travaux sont inévitables. Si le propriétaire les réalise, tout va bien. Si c’est l’inverse, le locataire pourra demander une mise en demeure pour que le propriétaire exécute ses obligations. Sans réponse de sa part ou accord entre les deux parties après 2 mois, il pourra saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance.
Les réparations à la charge du locataire
Les réparations sont quasi nécessaires pour réhabiter un logement qui a été inhabité ou mal entretenu par le précédent locataire. Le locataire pourra réaliser des réparations qui seront à sa charge.
A l’entrée dans les lieux
A l’entrée dans les lieux du locataire, celui-ci pourrait juger que des travaux d’améliorations du logement seraient nécessaires. Pour cela, il devra trouver un accord avec le propriétaire afin qu’il l’autorise à les réaliser. L’idéal pour cela, c’est d’avoir une clause dans un contrat qui stipule les conditions et la nature des travaux que le locataire aura à sa charge. On parle de la “convention de travaux”.
La convention de travaux devra préciser la nature des travaux, le montant du loyer minoré avec la durée de réduction de loyer associée et les modalités d’indemnisation, contre justificatifs des dépenses engagées si le locataire venait à quitter le logement avant la fin de la période des travaux.
Sans l’accord du bailleur, le locataire pourra entamer des travaux d’aménagement comme bon lui semble. Il ne devra cependant pas transformer le logement. Ils seront entièrement à la charge de votre locataire et il ne pourra espérer aucune indemnisation.
En cours de bail
Le locataire, qui occupera à titre de résidence principale le logement, sera tenu de s’occuper de l’entretien courant.
Ce qui sont considérées comme réparations locatives, “des travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”. Une liste non exhaustive de réparations locatives possibles par le locataire a été établie. On y retrouve par exemple le raccord de peintures et de tapisseries, les menues réparations des poignées et interrupteurs, l’entretien de la chaudière individuelle, le nettoyage des dépôts de calcaires, le remplacement de quelques lames de parquet ou encore les petites pièces de serrures ou réfection des clefs égarées.
Il peut aussi y avoir d’autres réparations locatives stipulées dans le contrat de bail telles que les appareils électriques.
Le propriétaire peut aussi faire participer financièrement le locataire pour des réparations dans les parties communes qu’il retiendra des charges locatives. Des réparations concernant l’ascenseur, l’eau, le chauffage collectif ou encore l’entretien des jardins constituent un motif de charges récupérables.
A la fin du bail
Une fois que le contrat de bail, entre le locataire est le bailleur, arrive à son terme ou termine plus tôt après le préavis déposé par le locataire, l’état des lieux de sortie est réalisé. Il permet de mettre en évidence si le locataire a tenu ses obligations d’entretien et de réparation de le logement et de constater s’il ne l’a pas dégradé ou transformé.
Si c’est le cas, il sera tenu de réparer les dommages occasionnés. Il devra effectuer les travaux nécessaires à la remise en l’état du logement en fin de bail et le bailleur pourra retenir une partie ou tout le dépôt de garantie, délivré à l’arrivée du locataire, par rapport aux factures des travaux. Cependant, il ne peut pas lui demander de réparer en totalité les dommages, le montant tiendra compte de la vétusté et de la période durant laquelle le locataire a habité le logement.
Il n’y a pour le moment pas de grille de vétusté officielle. On considère que la durée de vie moyenne pour les peintures et tapisseries est de 10 ans, 7 ans pour les moquettes et 5 ans pour les éléments d’équipement.
Que vous soyez locataire ou propriétaire, certains travaux ou réparations sont nécessaires au bon état d’usage et de fonctionnement du bien locatif.