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Il y a toujours des travaux ou des réparations à réaliser dans un logement pendant la période du bail. Le propriétaire est responsable des travaux et le locataire des réparations.

La question de savoir à qui revient telle ou telle réparation ou travaux dans le logement est fréquemment entendue entre propriétaire et locataire. Chacune des parties a des droits et obligations concernant cette question à laquelle il convient de répondre.
Comment savoir quels travaux reviennent à quelle partie ?
Je vous dis tout dans cet article, pour tout connaître sur les travaux et réparations dans votre logement.

Les travaux à la charge du propriétaire

Les réparations qui vous reviennent sont les travaux dans votre logement. Ces travaux sont des gros travaux qui seront à votre charge, dans le but de remettre aux normes ou d’améliorer votre logement mais qui peuvent être déduit fiscalement en fonction de leur nature.

Mettre en location un logement aux normes

Au moment où vous mettez votre logement en location, vous vous devez de proposer un logement qui répond aux normes en vigueur et qui soit décent. Le sol, les plafonds, les revêtements muraux, les fenêtres, la robinetterie, les sanitaires devront être en bon état d’usage. 

Si vous louez votre logement meublé, les équipements que vous mettrez à disposition de votre locataire devront être en état de fonctionnement. Il est important que dès le début, les équipements du logement soient en bon état et pas qu’il soit loué avec des équipements en mauvaises états qui devraient être changés rapidement. Le remplacement pourra être à votre charge et l’addition pourrait être salée. Il devra aussi respecter un critère de performance énergétique minimale.

Votre logement doit atteindre un certain niveau de confort. Il peut se caractériser par l’installation de chauffage, l’eau chaude et froide, un système d’évacuation, un réseau électrique pour faire fonctionner les divers équipements, une installation sanitaire. Votre logement devra faire au moins 9m² avec une hauteur sous plafond de 2,20m.

Si lors de l’état des lieux, votre locataire trouve un équipement en mauvais état et qu’il l’est réellement, il pourra vous demander de le changer étant donné que vous devez lui offrir un logement en bon état. Si vous vous accordez avec votre locataire, le remplacement d’un équipement pourra être à sa charge en déduisant le montant du ou des loyers suivants en fonction de la facture.

Nature des travaux

Que ce soit avant de relouer votre logement ou après la fin d’un contrat de bail, vous pouvez opérer des travaux ou aménagements dans votre partie privative tant que ceux-ci n’impactent pas l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble.

Concernant les travaux que vous avez à réaliser à votre charge, on retrouve :

  • le revêtement des murs et plafonds,
  • les peintures et tapisseries,
  • les sols,
  • les revêtements de balcons et terrasses,
  • les équipements de cuisine,
  • les sanitaires et la robinetterie,
  • les canalisations de chauffage et d’eau
  • les portes, fenêtres, volets,
  • la cheminée
  • ou encore les caves et parkings privatifs.

Ces éléments peuvent s’abîmer ou se dégrader avec le temps, c’est l’usure normale. Vous devez procéder aux réparations et aux améliorations nécessaires pour remettre ces éléments en bon état.

Réalisation des travaux

Vous pouvez choisir de réaliser ces travaux au moment où votre locataire aura quitté votre logement. Dans ce cas, aucune procédure n’est à mettre en place étant donné que personne ne vivra dans votre logement.

Cependant, vous pouvez avoir à faire des travaux pendant que votre logement est occupé par votre locataire. Dans ce cas, il faudra que vous suiviez une procédure encadrée.

Tout d’abord, vous devrez informer votre locataire sur la nature des travaux qui seront réalisés ainsi que la façon dont ils seront exécutés. Vous pourrez l’avertir par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui remettre en main propre.

Votre locataire ne pourra pas s’opposer à la réalisation des travaux. Il devra mettre à votre disposition votre logement, du lundi au vendredi. Si les travaux venaient à durer plus de 21 jours, votre locataire serait en droit de demander une baisse de loyer.

Si vous veniez à ne pas respecter la façon d’exécuter les travaux ou que ces derniers rendent l’occupation du logement impossible, votre locataire pourra demander au tribunal d’instance la cessation des travaux. A la suite, il pourra résilier le contrat de bail pour ces raisons.

Votre locataire pourra vous faire part que des dommages sont apparus et que des travaux sont inévitables. Si vous les réaliser, tout va bien. Si c’est l’inverse, le locataire pourra demander une mise en demeure pour que vous exécutiez vos obligations. Sans réponse de votre part ou accord entre vous après 2 mois, il pourra saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance.

Les réparations à la charge du locataire

Les réparations sont quasi nécessaires pour réhabiter un logement qui a été inhabité ou mal entretenu par votre précédent locataire. Votre locataire pourra réaliser des réparations qui seront à sa charge.

A l’entrée dans les lieux

A l’entrée dans les lieux de votre locataire, celui-ci pourrait juger que des travaux d’améliorations de votre logement seraient nécessaires. Pour cela, il devra trouver un accord avec vous et que vous l’autorisiez à les réaliser. L’idéal pour cela, c’est d’avoir une clause dans un contrat qui stipule les conditions et la nature des travaux que votre locataire aura à sa charge. On parle de la “convention de travaux”.

La convention de travaux devra préciser la nature des travaux, le montant du loyer minoré avec la durée de réduction de loyer associée et les modalités d’indemnisation, contre justificatifs des dépenses engagées si votre locataire venait à quitter votre logement avant la fin de la période des travaux.

Sans votre accord, votre locataire pourra entamer des travaux d’aménagement comme bon lui semble. Il ne devra cependant pas transformer votre logement. Ils seront entièrement à la charge de votre locataire et il ne pourra espérer aucune indemnisation.

En cours de bail

Votre locataire, qui occupera à titre de résidence principale votre logement, sera tenu de s’occuper de l’entretien courant.

Ce qui sont considérées comme réparations locatives, “des travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”. Une liste non exhaustive de réparations locatives possibles par votre locataire a été établie. On y retrouve par exemple le raccord de peintures et de tapisseries, les menues réparations des poignées et interrupteurs, l’entretien de la chaudière individuelle, le nettoyage des dépôts de calcaires, le remplacement de quelques lames de parquet ou encore les petites pièces de serrures ou réfection des clefs égarées.

Il peut aussi y avoir d’autres réparations locatives stipulées dans le contrat de bail telles que les appareils électriques. 

Vous pouvez aussi faire participer financièrement votre locataire pour des réparations dans les parties communes que vous retiendrez des charges locatives. Des réparations concernant l’ascenseur, l’eau, le chauffage collectif ou encore l’entretien des jardins constituent un motif de charges récupérables.

A la fin du bail

Une fois que le contrat de bail, entre votre locataire est vous, arrive à son terme ou termine plus tôt après le préavis déposé par votre locataire, l’état des lieux de sortie est réalisé. Il permet de mettre en évidence si votre locataire a tenu ses obligations d’entretien et de réparation de votre logement et de constater s’il ne l’a pas dégradé ou transformé.

Si c’est le cas, il sera tenu de réparer les dommages occasionnés. Vous devrez effectuer les travaux nécessaires à la remise en l’état du logement en fin de bail et vous pourrez retenir une partie ou tout le dépôt de garantie, délivré à l’arrivée de votre locataire, par rapport aux factures des travaux. Cependant, vous ne pouvez pas lui demander de réparer en totalité les dommages, le montant tiendra compte de la vétusté et de la période durant laquelle votre locataire a habité votre logement.

Il n’y a pour le moment pas de grille de vétusté officielle. On considère que la durée de vie moyenne pour les peintures et tapisseries est de 10 ans, 7 ans pour les moquettes et 5 ans pour les éléments d’équipement.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, certains travaux ou réparations sont nécessaires au bon état d’usage et de fonctionnement du bien locatif. L’objectif est quand même que la location de votre logement se déroule au mieux, prenez régulièrement des nouvelles sur l’état de votre logement pour savoir s’il y a besoin de faire des travaux.

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