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Après le versement, la restitution du dépôt de garantie (caution) est souvent source de conflit entre locataire et propriétaire lorsqu’il faut le restituer. C’est le premier sujet de litige entre ces deux parties.

Au moment où votre locataire est entré ou entrera dans votre logement, vous lui demanderez une somme d’argent si vous avez décidé que votre locataire soit assuré par des garants. Cette garantie ne doit pas être confondue avec la caution qui correspond au fait qu’un garant soit d’accord pour répondre des obligations du locataire. L’objectif de la garantie est de vous prémunir contre d’éventuels loyers impayés et des dégradations que vous aurez à réparer dans votre logement à la sortie du locataire.

Comment être en règle au moment du versement et de la restitution du dépôt de garantie (caution) ? Je vous dis tout dans cet article, pour être irréprochable sur le dépôt de garantie.

Au début du bail

Le dépôt de garantie est encadré par la loi pour ne pas qu’il y ait d’abus des propriétaires ou de refus des locataires. N’étant pas obligatoire, le versement du dépôt de garantie devra figurer dans le contrat de bail.

Montant à demander

En tant que propriétaire, vous ne pourrez pas demander le montant que vous souhaitez. La loi dit que si vous louez en location vide, vous pourrez demander une garantie égale à un mois de loyers sans charges. Pour la location meublée, la garantie est équivalente à deux mois de loyers sans charges, justifiée par les meubles présents dans le logement.

Aucun surplus ne pourra être demandé malgré que vous disposiez d’un bel appartement, bien situé, bien meublé.

Si vous choisissez de demander des loyers en avance, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie en plus.

Vous conserverez la garantie durant toute la durée du bail. Vous pouvez choisir de l’encaisser ou non.

Le montant du dépôt de garantie ne pourra pas être révisé pendant que votre locataire occupe votre logement ou lorsqu’il décide de renouveler son bail de location à la fin du contrat précédent. 

Moment de versement

Vous pouvez demander le dépôt de garantie au moment où votre locataire rentrera dans votre logement, en même temps que le paiement du premier loyer. La date de versement de la garantie est libre mais ne peut pas intervenir avant que vous ayez signer le bail avec votre locataire. Ne lui demandez pas de payer avant de signer le bail, votre locataire potentiel vous filera entre les doigts.

La plupart du temps, il est payé par chèque. Ne proposez pas le paiement par virement, vous n’avez aucune certitude sur le fait qu’il vous fasse un virement. Votre locataire peut décider de vous régler en espèces. Dans ce cas, il faudra lui fournir un reçu précisant le montant de garantie qu’il aura versé.

Si votre locataire rencontre des difficultés pour vous verser le dépôt de garantie, il peut demander de l’aide à des organismes d’aide au logement qui payeront pour lui le dépôt de garantie qu’il devra par la suite rembourser mensuellement.

Lors du départ de votre locataire, une des obligations du propriétaire de restituer la garantie, en totalité ou en partie, en déduisant le montant qu’il vous devra ou celui nécessaire à la réparation d’un dommage qu’il aurait causé.

A la fin du bail

Votre locataire va quitter votre logement, vous devrez alors lui remettre la garantie qu’il avait déposé à son arrivée dans votre logement. Le montant pourra être identique ou révisé.

Restituer la garantie

La mise en place de la loi ALUR a modifié les délais de remise de garantie.

Après avoir trouvé un accord avec votre locataire qui a décidé de quitter votre logement, vous avez à lui rembourser la garantie sous un délai de 2 mois. Pour un bail signé après cette date, le délai pour remettre la garantie à votre locataire est d’un mois si l’état des lieux d’entrée est identique à celui de sortie. Si ce n’est pas le cas, le délai passe à 2 mois.

Le délai commence à compter de la restitution des clés par votre locataire, qu’il peut remettre en mains propres (ou par son mandataire) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

C’est la mise en comparaison des deux états des lieux qui permet de mettre en évidence les dégradations causées par le locataire ou celles causées par l’usure normale du temps.

Si une fois passé ce délai, vous ne lui avez toujours pas restitué, votre locataire pourra demander à ce que vous payez 10% du loyer mensuel en plus de la garantie et cela pour chaque mois de retard de votre part.

Cependant, sachez que la justice estime que vous êtes en droit de conserver 20% du dépôt de garantie en attendant que toutes les charges que votre locataire vous doit soit régularisées, tant que cette retenue est justifiée.

Retenir la garantie

Après le versement, lors de la restitution du dépôt de garantie (caution), plusieurs raisons peuvent vous pousser à ne pas remettre à votre locataire le dépôt de garantie.

On retrouve en premier lieu, les loyers impayés, votre locataire pourra choisir de ne pas payer le dernier mois de loyer et le compenser avec le dépôt de garantie.

On retrouve ensuite les travaux pour remettre votre logement en l’état si votre locataire l’a dégradé comme le sol ou les peintures. Le montant de la retenue devra être justifié même si vous ne réaliserez pas les travaux.

Votre locataire peut avoir à sa charge des réparations. Il est possible qu’il ne les ait pas faites. Les réparations locatives sont décrites. On y retrouve les parties extérieures dont votre locataire aura l’usage exclusif, les ouvertures intérieures et extérieures, certaines parties intérieures et les travaux de plomberie.

Le locataire aura aussi pu faire des travaux dans votre logement sans votre accord. Dans ce cas, vous êtes en mesure de retenir le dépôt de garantie pour remettre votre logement en état initial.

Vous ne pouvez pas garder la garantie pour pallier des travaux liés à la vétusté naturelle du bien.

A savoir : Le locataire ne pourra pas demander que vous reteniez le dépôt de garantie en guise de paiement du dernier loyer.

Conflits avec le locataire à la restitution du dépôt de garantie (caution)

Il est possible qu’au moment du départ de votre locataire, il y ait une situation de conflit entre lui et vous dû au dépôt de garantie. Régler cette situation à l’amiable est le plus conseillée. Pour éviter tout risque de complication, il est judicieux de mettre les choses au point dès la signature du bail concernant le dépôt de garantie, son utilité et les faits pour lesquels vous pouvez retenir un certain montant.

Si vous n’y arrivez malheureusement pas, il faudra vous tourner vers la Commission Départementale de Conciliation dont est dépendant votre logement et par la suite le tribunal. Le conflit sera réglé devant le Tribunal d’Instance pour des litiges inférieurs à 10 000€. Le délai sera de 3 ans à compter de la remise des clés de votre logement par votre locataire.

Elle est le plus souvent causée par la restitution partielle voire nulle de celle-ci. En effet, une partie va constater des dégradations dans le logement tandis que l’autre fera valoir la vétusté.

Chaque retenue sur le dépôt de garantie devra être justifiée grâce à des factures ou des devis auprès de votre locataire.

Le dépôt de garantie permettra de vous protéger contre d’éventuels loyers impayés et des réparations à effectuer à votre charge lors de la sortie de votre locataire. Même si vous avez décidé de souscrire à une assurance loyers impayés, vous pouvez demander à la signature du bail, un dépôt de garantie de la part de votre nouveau locataire.

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