Le calcul du prix au m2 d’un appartement n’est pas chose aisée quand on s’y prend seul. En effet, cela requiert une certaine rigueur dans la prise en compte de toutes les données. Ces données peuvent être diverses et variées. Le risque de se tromper est donc conséquent sans passer par un professionnel. De plus, les risques sont tout aussi majeurs. Un prix trop élevé faire fuir les locataires et un prix trop faible ne vous sera en rien bénéfique. Cependant, il n’est pas impossible de le faire seul quand on sait comment s’y prendre. Voici la démarche à suivre !
Sommaire
Calcul du prix au m2 : quelle utilité ?
Calculer le prix au mètre carré d’un bien nécessite des sérieuses connaissances en la matière. On parle notamment d’une certaine connaissance du marché local. En y regardant de plus loin une tendance peut vite se dégager en termes de prix au mètre carré. Cependant beaucoup de facteur reste à déterminer, pour vous, pour trouver le prix le plus juste. Que vous désirez connaitre la simple valeur de votre bien pour le louer ou le vendre, il faudra être minutieux dans le calcul final.
Le calcul du prix au m2 vise à diviser la valeur totale de votre appartement ou maison par sa surface habitable. C’est le résultat obtenu qui vous servira d’indicateur. Autant pour vous comparer aux concurrents que pour vous-même (pour donner une idée d’un loyer, ou vendre le bien). Mais avant cela il faudra donc connaître la valeur du bien et sa surface habitable.
Comment calculer la surface habitable d’un appartement ?
Comme nous venons de le dire, il faudra connaître la surface habitable du bien avant toute chose. Cependant, prenez bien en compte qu’on parle ici de surface habitable. L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation nous la définit. Une surface habitable est la superficie de plancher totale ou certaines zones d’un logement (pièces et annexes) sont soustraites. Tous les mètres carrés de votre logement ne sont pas à prendre en compte. Un garage, une véranda, des combles ne sont donc pas comptabilisés. Ces mètres carrés pourront être précisés dans l’annonce mais pas comme une superficie habitable.
Finalement, pour calculer la surface habitable de votre logement on suit le calcul suivant :
Longueur x largeur de chaque pièce
Ce calcul est à réaliser pour toute pièce dont la hauteur sous plafond est au moins de 1.80 mètres. Une buanderie ou un placard peut être pris en compte dans le calcul. Enfin, soustrayez à cette somme la surface occupée par tous les éléments de construction : cloisons, portes, escaliers…
Calcul du prix au m2 : quels critères prendre en compte ?
Une liste de critère assez importante est à prendre ne compte pour le calcul du prix au m2 de votre bien. Cette liste se divise en deux catégories : votre immeuble et votre appartement.
Les critères de votre immeuble à prendre en compte
Ces critères concernent à la fois l’immeuble et son environnement :
La localisation de l’immeuble : La proximité des loisirs comme les restaurants, cinémas, magasins, comptent pour beaucoup dans la côte de l’immeuble. De même, la position de l’immeuble dans la ville compte tout autant. Un immeuble en périphérie de ville aura une cote plus basse qu’un immeuble en hypercentre. Les transports à proximités sont aussi à prendre en compte dans le calcul.
L’état de l’immeuble : Les parties communes sont en bon état ? La façade aussi ? Ces points sont importants.
Le style de l’immeuble : La ville de l’immeuble influera sur sa cote et son style. Un immeuble haussmannien est généralement très prisé pour son charme. Tandis qu’un immeuble dont la date de construction remonte aura moins de chance de plaire.
Finalement, avec tous ces critères vous en dégagerez une grande fourchette de prix. Une estimation, basse moyenne et haute du prix au m2 de l’appartement. Il convient, par la suite, de s’intéresser à l’appartement en lui-même.
Les critères de votre appartement à prendre en compte
C’est l’appartement en lui-même qui fera basculer le prix du m2 dans la fourchette basse, moyenne ou haute des prix locaux. Voici les critères majeurs à prendre en compte :
- La surface totale du bien concerné ;
- Le caractère qualité et premium de l’équipement du bien ou non ;
- La présence d’une terrasse ou d’un balcon (un espace très recherché et convoité) ;
- Présence d’un parquet en bois massif ou non ;
- Le nombre de placards disponibles ;
- Le nombre de parkings ou de garages attitrés. Le parking est un élément fondamental de confort chez la plupart des individus.
Calcul du prix au m2 : Quels dispositif pour calculer ?
Il existe trois possibilités pour procéder au calcul du prix du m2 d’un bien. Qu’il s’agisse de le faire soit même ou via un professionnel voici les dispositifs pour estimer un appartement :
Calcul du prix au m2 par un professionnel
C’est l’option la plus simple. Le professionnel connait votre marché comme personne d’autre. Vous aurez ainsi l’assurance que votre bien sera vendu ou loué au meilleur prix. Le choix d’une agence immobilière en ligne peut tout aussi est judicieux.
Calculer soit même le prix au m2 en ligne
Vous pouvez tout à fait utiliser des sites comme Seloger, BienEstimer ou Orpi pour procéder au calcul vous-même. Dans la plupart des cas l’opération est gratuite rapide et facile. Une fois l’estimation terminée en ligne vous recevrez un mail concernant celle-ci. Divisez cette estimation par la surface de votre bien et le tour est joué !
S’aider du site de l’Administration Fiscale
Le gouvernement a mis en place une application très utile : DVF. Elle réunit toutes les transactions immobilières au cours de ces 5 dernières années. Prix de vente, description du bien, caractéristiques… Tout est utile pour vous inspirer et prendre des notes.
Vous savez maintenant comment calculer le prix du mètre carré de votre appartement !