Vous avez envie de vous lancer dans la pierre mais vous ne savez pas comment ? Vous êtes au bon endroit. Pour réussir un ou plusieurs investissements locatifs, il faut réunir quelques conditions. Il s’agira d’être autant minutieux lors d’un premier investissement locatif. Le placement parfait n’existe pas mais avec un œil aguerrit, on peut vite dénicher la perle rare. Revenus, qualité du bien, taux de remboursement de l’emprunt, patrimoine, sont autant de facteurs qui feront passer un placement de moyennement rentable à très rentable. Voici les bonnes raisons de se lancer dans un premier investissement locatif.
Sommaire
C’est quoi l’investissement locatif ?
Concrètement, on parle d’investir dans un achat immobilier dans un but précis : mettre le bien en question en location. L’achat peut se faire de deux façon possible. D’un côté la possibilité d’acheter comptant le bien. D’un autre, la possibilité d’avoir recours à un crédit (le plus courant). Bien évidemment, la transaction s’accompagne de frais additionnels. Notamment les frais d’agence (dans le cas échéant), les frais de notaire, d’assurances et les intérêts.
Par la suite le bien est mis en location, et le propriétaire perçoit les loyers qui lui sont dus. Ces loyers sont payés de manière mensuellement et sont fixés par le contrat de bail. Une partie des charges locatives, sont également payées par le locataire. L’autre partie, c’est au propriétaire de s’en charger. Les différentes charges liées au foncier (taxe foncière) ou aux travaux sont aussi à la responsabilité du propriétaire.
De manière général, vous l’aurez compris, l’investissement locatif permet une très bonne rentabilité du fait de ses loyers qui sont nettement supérieurs aux charges d’entretien du bien.
Premier investissement locatif : à quoi faut t-il s’attendre ?
Si l’on parle d’investissement locatif comme premier bon investissement rentable, ce n’est pas pour rien. En effet, la réputation de la pierre n’est plus à faire en ce qui concerne sa rentabilité.
Quel degré de rentabilité ?
On parle généralement d’une rentabilité à hauteur de 2 à 7%. Dans certain cas, cette rentabilité peut aller au-delà. Cette rentabilité dépend du type de bien. Que ce soit sa location, sa surface, son équipement, sont type de location, etc… D’après les experts, les petites surfaces seraient plus rentables que les plus grandes. C’est notamment le cas des studios ou T1. C’est surtout au mètre carré qu’ils sont rentables.
La vacance locative : le pire ennemi du propriétaire
La particularité de ce type d’investissement est qu’il dépend beaucoup de l’humain. En effet, votre principale source de revenue provient essentiellement des locataires. Sauf que les locataires ont leurs propres habitudes de vie. Certains sont très sédentaire d’autre beaucoup moins. Vous l’aurez compris, les locataires qui ne restent pas longtemps dans votre bien ne sont « pas rentables » pour vous.
Chaque recherche d’un nouveau locataire entraine beaucoup de perte de temps avant de percevoir un nouveau loyer. Cette vacance locative, régulière ou non, à évidemment un impact sur votre rentabilité locative.
Les avantages de l’investissement locatif
En plus d’être rentable un investissement apporte son lot d’avantages.
Un investissement remboursé par vos locataires
Tout d’abord, il est essentiel de préciser qu’un investissement locatif est « totalement » financé pour les locataires. C’est la première raison qui est en fait l’un des investissements les plus surs. Pour un remboursement de prêt échelonné sur 25 ans à hauteur de 550€ par mois, ce montant sera intégralement remboursé par les loyers. De plus, vous réussirez même à en dégager des bénéfices chaque mois.
Enfin, c’est un investissement ou vous aurez la main du début à la fin. Si vous louez en direct c’est vous qui déciderez de chacune des actions à prendre sur votre bien.
Votre futur bien financé par les locataires
Sachez qu’après le départ d’un locataire, le propriétaire est en droit de récupérer son logement sans justification. Idéalement, il peu être intéressant de reprendre vos bien après la retraite. Une fois cela fait, le bien en question pourra vous servir en tant que résidence principal. Le tout sans avoir dépensé beaucoup dedans. Il est donc intéressant de faire un unique investissement locatif dans le but de préparer sa retraite.
Un investissement sans apport
En effet, il est possible d’investir dans l’immobilier sans aucun apport financier. Ceci est possible grâce ai système de prêt des banques. Ces dernières peuvent prêter jusqu’à 110% du montant de l’achat. Ceci inclus donc les frais de notaire. Ceci dit, cela limite l’impact de l’investissement sur le budget quotidien de l’emprunteur.
Quelques conseils pour un premier investissement locatif
Si vous réfléchissez à un premier investissement locatif, ces quelques conseils pourraient vous aider.
Petites surfaces ou grandes, lesquelles sont les plus rentables ?
Les avis tendent à dire que les grandes surfaces sont moins rentables au mètre carré. Cependant, il est un fait que les locataires ont un caractère beaucoup plus stable dans les grandes surfaces. Concrètement, les locataires restent plus longtemps dans un 3 pièces plutôt que dans un studio. En plus de cela, le profil des locataires se dessine avec les différents types de location. Un 3 ou 4 pièces accueillera bien souvent des familles. Un studio accueillera bien plus d’étudiants et de jeunes célibataires. En ce sens les frais d’entretien sont, en général, plus élevé, dans les petites locations.
Quel emplacement choisir pour un premier investissement locatif ?
L’emplacement d’un bien locatif est primordial. Préférez en général quelques règles bien précises qui attira bien plus vites les locataires. Les voici :
- Un logement dans une grande ville (Paris, Angers, Lyon, Marseille, Nantes, Lille…) ;
- De nombreuses commodités à proximité du bien (restaurants, cinéma, magasins) ;
- Des écoles proches (universités, maternelles, collèges…) ;
- L’importance des transports en commun ;
- Une exposition plein sud et sans vis-à-vis ;
- De la verdure proche du bien
Réalisez des simulations pour étudier la rentabilité
Il est important de réaliser quelques simulations pour vérifier que votre prochain investissement sera le bon. Certains simulateurs en ligne vous aide à savoir si vous louez au bon prix par exemple. En moins de 2 minutes vous saurez si vous vous apprêtez à faire le bon choix.