Deuxième ville la plus peuplée de France, Lyon est sans nul doute l’une des communes les plus intéressantes pour réaliser un investissement locatif. Métropole attractive, pôle économique majeur, forte demande locative et faible vacance locative, la ville des lumières est classée en 8ème position des villes où investir en France en 2019 d’après netinvestissement.
Alors comment investir à Lyon en 2019 ?
Nous allons tout expliquer pour comprendre pourquoi Lyon fait partie des villes les plus plébiscitées par les investisseurs immobiliers et dans quels quartiers investir pour s’assurer la meilleure rentabilité locative.
Sommaire
Les logements les plus loués à Lyon en 2019
Les studios dominent le marché locatif lyonnais
Représentant 10,3% des habitants à Lyon, les 160 000 étudiants occupent une place importante du marché immobilier locatif lyonnais. En effet, la présence de l’EM Lyon, l’université Jean Moulin Lyon 3 et l’Institut d’Études Politiques font de la capitale des Gaules l’une des villes estudiantines les plus importantes de France. De ce fait, la forte concentration étudiante dope la demande locative des des petits logements, notamment des studios.
En effet, les studios représentent 30% des biens mis en location à Lyon, soit le type de logements le plus loués dans la métropole. Les chambres, essentiellement loués par des étudiants, symbolisent seulement 9% des produits mis en location à Lyon. Les appartements T1 représentent 11% des logements loués. Les appartements T2 occupent une place importante du marché locatif lyonnais, avec 27% des biens mis en location. Suivent les appartements de 3-pièces, avec 17% des logements loués à Lyon. Enfin, les grands appartements T4 représentent seulement 5% du marché locatif lyonnais.
Les loyers moyens des logements à Lyon
D’après l’INSEE, la ville de Lyon compte 64% de locataires parmi ses résidents.
Le marché immobilier locatif lyonnais est dopé par la demande de logements étudiants. Cependant, même si la métropole regorge de nombreux atouts en vue d’un investissement locatif, les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés à Lyon, faisant de la capitale des Gaules l’une des villes les plus chères de France.
En effet, le loyer moyen charges comprises d’une chambre de 15m2 à Lyon est de 384€ soit 26€/m2. Pour louer un studio de 24m2 dans la métropole lyonnaise, un étudiant doit s’attendre à payer 493€, soit 20,5€/m2. Le loyer d’un appartement T1 de 32m2 est de 548€, soit 17€/m2. Le propriétaire d’un T2 de 45m2 à Lyon peut louer son appartement en moyenne 669€, soit 14,92€/m2. Pour louer un T3 de 67m2 dans la ville des lumières, un locataire devra payer en moyenne 847€, ce qui représente 12,72€/m2. Enfin, le loyer moyen d’un appartement T4 dans la métropole lyonnaise est de 1077€ pour une superficie de 86m2, soit 12,47€/m2.
L’évolution du marché locatif à Lyon en 2019
L’évolution du prix de l’immobilier à Lyon
Avec un prix moyen de l’immobilier à 4 794€/m2, Lyon fait partie des villes les plus chères de France. En effet, d’après le baromètre LPI-SeLoger, la métropole est classée en deuxième position des villes françaises où le coût de l’immobilier est le plus élevé.
Par ailleurs, nous constatons une nette augmentation du prix de l’immobilier à Lyon, depuis 10 ans. Effectivement, de 2009 à 2019, le prix de l’immobilier a considérablement progressé à hauteur de 60,3%. De 2014 à 2019, le marché immobilier lyonnais a enregistré une augmentation de 28,7%. Sur les deux dernières années, le prix de l’immobilier s’est accru à hauteur de 20,8% à Lyon. Sur l’année 2019, les prix ont également évolué, de 10,3%. Si l’on s’intéresse uniquement au mois de juin 2019, on constate également une augmentation du prix de l’immobilier, de 0,8%. Alors comment expliquer une telle hausse des prix de l’immobilier lyonnais depuis 10 ans ?
Tout d’abord, avec la forte concentration d’étudiants, l’arrivée toujours plus nombreuse de jeunes actifs et la venue des touristes, l’offre de logements ne parvient plus à couvrir la demande à Lyon. En effet, avec l’arrivé de 6 000 nouveaux habitants en intra-muros et 14 000 nouveaux habitants dans la métropole chaque année, la demande de logements ne cesse d’augmenter à Lyon, tandis que l’offre d’appartements stagne. Deuxième ville la plus attractive de France après Bordeaux, la capitale de l’Auvergne-Rhône-Alpes est une ville dans laquelle il fait bon vivre. Position géographique idéale, marché de l’emploi dynamique, nombreux évènements culturels, Lyon est une ville qui attire, aussi bien les jeunes actifs que les touristes. Cependant, cette attractivité a un impact direct sur le prix de l’immobilier lyonnais. De ce phénomène de l’offre et de la demande en découle une rareté des biens sur le marché de l’immobilier lyonnais. La ville devient donc un marché tendu où le prix du foncier s’arrache à prix d’or, dans le neuf comme dans l’ancien.
La rentabilité moyenne d’un logement à Lyon
Le prix moyen du mètre carré d’un appartement à louer à Lyon est donc de 4 794€.
Prenons pour exemple un appartement T2 de 45m2 en vente dans la capitale de l’Auvergne-Rhône-Alpes des Alpes-Maritimes. Le prix de vente étant de 209 000€, cela représente 4 644€/m2. En s’appuyant toujours sur ce 2-pièces de 45m2, cette fois en location, cet appartement se loue 790€ par mois charges comprises, soit 17,5€/m2. Louer un appartement à Lyon avec une superficie de 45m2 coûte donc en moyenne 9 480€ par an. Par conséquent, un propriétaire qui loue ce type de bien immobilier dans un but d’investissement locatif s’assurera une rentabilité locative à Lyon à hauteur de 4,5%. Par ailleurs, un propriétaire ayant acheté un logement de 45m2 à Lyon et qui le loue 770€ par mois mettra 22 ans pour rentabiliser le coût d’achat de l’appartement. Cependant, ce nombre est à relativiser car il ne prend en compte ni les frais de gestion ni de mise en location de l’agence immobilière et l’appartement devra être loué 12 mois par an pendant les 22 années, sans aucune vacance locative.
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Dans quels quartiers investir à Lyon en 2019
Investir dans les arrondissements à forte activité locative
Lyon 1er arrondissement : l’hyper-centre de Lyon est toujours aussi demandé. En effet, l’activité immobilière est très soutenue dans le 1er arrondissement de la ville. Le plus petit arrondissement de Lyon est également le plus vivant. Etudiants, jeunes actifs et touristes profitent des nombreuses terrasses des bars dans le centre-ville, rendant le quartier particulièrement animé. Constitué d’une population hétéroclyte, investir dans un appartement à Lyon dans le 1er arrondissement est donc un placement stratégique.
Lyon 6ème arrondissement : traditionnellement reconnu pour être l’arrondissement le plus chic de Lyon, le 6ème arrondissement est un quartier très recherché par les locataires. Grâce à ses nombreux restaurants et sa proximité avec le parc de la Tête d’Or, le 6ème comprend également les complexes de la “cité internationale”, à savoir le Musée d’Art Contemporain, le casino ainsi que la salle de spectacle L’Amphithéâtre.
Lyon 7ème et 8ème arrondissement : moins réputés mais tout aussi vivants, les 7ème et 8ème arrondissements de Lyon sont des quartiers en pleine expansion. Avec une majorité d’étudiants et de jeunes actifs, ces deux secteurs sont particulièrement dynamiques et animés. Investir dans un studio dans le 7ème ou 8ème arrondissement de Lyon serait donc un excellent placement.
Investir dans les quartiers résidentiels
La Part-Dieu : deuxième quartier d’affaires de France après La Défense, le quartier de la Part-Dieu est l’idéal pour un investissement locatif à Lyon, en ciblant les jeunes actifs. Comprenant de nombreux gratte-ciels, tels que la tour Incity, la tour Swiss Life, la tour Oxygène et la tour Part-Dieu, le quartier d’affaires concentre une forte population de cadres. Les appartements tels que les T3 et T4 sont très prisés dans le quartier de la Part-Dieu.
La Confluence : quartier jeune et neuf, le quartier de la Confluence s’est rapidement imposé dans la ville de Lyon. Situé à l’extrémité sud de la presqu’île de Lyon, le quartier est particulièrement agréable pour les familles grâce à sa proximité avec le Rhône et la Saône.
Ville attractive, marché de l’emploi dynamique, forte demande locative, Lyon regroupe toutes les qualités en vue d’un investissement locatif. Représentant 30% des biens mis en location dans la ville lumières, les studios sont incontestablement le type de logements à privilégier pour investir dans l’immobilier. Enfin, avec une rentabilité locative moyenne à 4,5% brut, la ville de Lyon s’avère assez rentable pour une aussi grande métropole.