La crise sanitaire à globalement rétrécit les bourses des Français. En parallèle, les Français éprouvent des difficultés à trouver du travail et, de ce fait, à proposer des garanties suffisantes au propriétaire. L’une des rares solutions pour contrer ce problème temporaire pour les familles est de louer des logements bien souvent trop petits par rapport au nombre d’occupants : c’est la suroccupation. Sauf que ce mode de vie n’est pas forcement légale et peut s’avérer dangereux. Nous vous détaillons tout dans cet article sur le sujet.
Sommaire
Qu’est-ce que la suroccupation d’un logement ?
La suroccupation d’un logement définit une trop grande proportion de locataires pour la taille d’un logement. Selon les organismes deux critères possibles existent pour qualifier un logement de « sur occupé ». En premier lieu, un logement peut être considéré comme sur occupé lorsque le nombre d’habitants et proportionnellement trop grand par rapport au nombre de pièces. On calcule ici donc le taux d’occupation.
Cependant, il peut être aussi valable de calculer la surface disponible par habitant en opposition à la surface totale disponible du logement. Ainsi les deux solutions restent correctes et sont tout autant utilisés.
Méthode de calcul
C’est l’INSEE qui fixe le degré d’intimité pour chaque habitant grâce au recensement de la population. De ce fait, en lien avec les critères de décence d’un logement, une location doit comporter :
- Un séjour suffisamment grand pour le ménage ;
- Une pièce pour chaque personne d’une famille (souvent une chambre) ;
- Une autre pièce pour un individu qui ne fait pas partie de la famille (19 ans ou plus) ;
- Deux enfants peuvent être attitrés à une même pièce (s’ils sont du même sexe ou s’ils ont moins de 7 ans).
Selon le Conseil Supérieur d’Hygiène Publique de France, un logement voit une occupation normale de ses lieux lorsque chaque habitant occupe 9 m2 . En effet, la règle est la suivante : 9 m2 minimum par personne, 16 m2 pour un couple et 9 m2 par personne supplémentaire.
C’est l’Île de France qui est la championne de la suroccupation. On estime que 18% des ménages vivent dans un logement suroccupé. La cause est simple : les ménages ont du mal à se loger à cause d’un manque de capacité financière. D’après l’Insee, en 2010, plus de 5 millions de personnes en France étaient touchées par ce phénomène. 1,4 million de logements étaient déjà sur occupés.
Les dangers de la suroccupation d’un logement pour les locataires
Lorsque l’on parle de danger pour la santé dans un logement, on pense souvent à des biens insalubres. Pourtant un logement qui n’est pas aux normes (électricité, canalisations, peintures…) n’est pas la seule source de risques sanitaires. De ce fait, un bien sur occupé est aussi préoccupant qu’un logement insalubre. Le manque d’intimité du logement peut rapidement provoquer des maladies bénignes entre les occupants. En effet, les pièces d’hygiènes sont mal adaptées et ne permettent pas une propreté parfaite. En parallèle, la vie des occupants peut aussi être perturbée. Manque d’hygiène, de sommeil, odeurs nauséabondes, bruits incessants… L’épanouissement des habitants n’est pas garanti.
Ainsi, un environnement de la sorte n’est pas du tout conseillé pour des enfants. Notamment pour leur réussite scolaire. Il en va de même pour la qualité de vie des nourrissons.
Que risque un propriétaire qui loue un logement suroccupé ?
Il faut bien comprendre qu’un logement sur occupé est illégal. Ce type d’évènement n’est pas considéré comme une règle d’occupation normal d’un bien. Ainsi la responsabilité du bailleur et peut être même du locataire peut être en jeu. En revanche, un logement peut être en apparence sur occupé alors qu’il ne l’est en aucun cas. L’exemple des pavillons de location est excellent.
Dans ce type de bien la plupart des pièces peuvent être louées de manière indépendante alors que le bien n’a qu’une cuisine ou salle de bain. Pour autant le bien ne sera pas sur occupé. A l’inverse si le bail est signé alors que le nombre d’occupants est bien trop important en comparaison de la taille du domicile, le propriétaire-bailleur met en jeu sa responsabilité.
Rupture du bail par le propriétaire
Il est fort possible, en revanche, que le bien se peuple de plus en plus au fil des mois/années. Un couple peut avoir plusieurs naissances ou accueillir d’autres individus dans leur foyer. Dans ce cas, le propriétaire peut constater une suroccupation des lieux. Cependant il ne peut en aucun cas conduire une rupture du bail d’après l’article L. 1331-23 (loi n° 70-612 du 10 juillet 1970). Tant que le taux d’occupation des lieux ne représente pas un danger pour les occupants le locataire est libre d’accueillir qui il souhaite.
La seule chose que peut faire le propriétaire des lieux c’est alerter les occupants par une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette preuve sera à garder en cas d’affaire judiciaire. Par la suite, les occupants sont libres de quitter les lieux ou de trouver un logement social mieux adapté.
Rupture du bail par le préfet
Dans le cas contraire, si un propriétaire signe un contrat de bail avec un nombre de locataire déclarés trop important, les choses vont se compliquer pour lui. En effet, le préfet lui-même peut demander une cessation de location.
Dans ce cas, le préfet ordonne un arrêté de traitement de l’insalubrité du logement pour que le loyer cesse d’être payé à compter du mois suivant. A partir de ce moment, le propriétaire a l’obligation de réaliser des travaux pour rendre les conditions d’habitation plus saines. Pendant ce temps, l’occupation des lieux par le locataire sera offerte. Si le propriétaire n’effectue pas les travaux il risque deux ans de prison et 75 000€ d’amende. En cas de récidive, le bailleur encoure 3 ans d’emprisonnement et 100 000€ d’amende. Le bien peut même être confisqué en tant que peine complémentaire.