Chaque investissement locatif réussi passe par une gestion locative optimisée. La meilleure façon de choisir entre l’autogestion et la gestion déléguée est d’évaluer les avantages et les inconvénients de chaque type de gestion pour déterminer celle qui vous convient le mieux. Gérer son bien seul ou déléguer ?
Afin de ne perdre de vue aucun paramètre à prendre en compte, sachez que même si le coût représenté par la rémunération des prestations d’une gestion locative est un critère important, ce n’est pas la seule variable à prendre en compte.
Une estimation de la charge de travail représentée par la gestion immobilière et du confort, de la sécurité et de la difficulté d’une telle gestion doit également être estimée, car la gestion immobilière est une pratique qui nécessite une expertise spécifique.
Sommaire
Qu’est ce que la gestion locative ?
La gestion locative peut être définie comme l’ensemble des opérations qui constituent l’administration locative d’un bien. Ainsi, le terme générique de « location gérance » désigne un certain nombre d’opérations qui interviennent avant, pendant et à la fin d’un bail.
La gestion locative avant l’arrivée du locataire
Cette partie de la gestion consiste à préparer le bien à louer, à trouver un locataire et à l’installer. Cela concerne tout d’abord :
- Publicité et promotion de propriétés ;
- Mise en location ;
- Organisation des visites ;
- Analyse des dossiers locatifs de locataires pour sélectionner un candidat approprié ;
- Rédaction du contrat de bail ;
- Etat des lieux d’entrée.
Il conviendra également de gérer les contrats d’assurances (garantie loyers impayés, etc.).
La gestion locative pendant la location
Une fois le locataire installée tout un tas de tâches administratives doivent être réalisées comme :
- La relance du locataire pour tout un tas de demandes (loyers, bruits, etc.) ;
- Apurement des charges ;
- Paiement des charges de copropriété et rapport avec le syndic ;
- Réparation du bien et rénovation.
La gestion locative après le départ du locataire
Le départ du locataire également engendre des tâches administrative :
- Etat des lieux de sortie ;
- Restitution du dépôt de garantie ;
- Vérification de l’état du bien ;
- Travaux de réparation ou de rénovation si besoin ;
- Remise en location.
Gérer son bien seul : Une lourde responsabilité qui peut en valoir le coût
Gérer son bien seul : Economiser de l’argent
La priorité est souvent placé au niveau des économies. Comme nous l’avons vu plus haut, faire appel à une administration déléguée est payant, c’est normal. Le prix d’un gestionnaire varie entre 8% et 12% du loyer.
Sauf chez l’agence Blue où votre gestion locative est plafonnée à 3.9%.
A ce titre, cette facture aura un impact sur votre rendement. En effet, les augmentations des impôts fonciers et les restrictions croissantes liées à la protection des consommateurs (par exemple, la sécurité des ascenseurs) et de l’environnement (par exemple, les emplois liés à la conservation de l’énergie et à la lutte contre le réchauffement climatique) ont eu un impact important. Et cela n’ira jamais de mieux en mieux.
En ce sens, gérer seul son bien à un grand impact positif sur vos finances. Vous économiserez déjà sur une grosse dépense, augmentant ainsi vos rendements.
Parce que le meilleur service que vous trouverez sera le votre
Cette maxime est bien connue et est souvent vraie. Les propriétaires qui s’occupent eux-mêmes de leurs biens immobiliers s’en sortent généralement très bien.
Rien ne leur échappe et ils mettent tout en œuvre pour optimiser la gestion et la performance qui suit avec. Souvent, ce type de bailleur mobilisera plus de ressources pour trouver de nouveaux locataires et éviter de louer trop longtemps. Un professionnel cherche aussi ardemment que vous mais avec moins d’assiduité. En effet, que le locataire occupe votre bien 2 mois ou 3 ans, ce dernier sera toujours payé.
Après tout, qui est mieux placé que vous pour défendre vos intérêts ?
Parce que l’administration ne vous fait pas peur…
L’autogestion a du bon, certains adorent ça ! Mais la plupart des bailleurs privés le concèdent : complètement seuls, la tâche est complexe. L’actualité de la réglementation est perpétuelle, difficile de la suivre au quotidien… Il s’agit avant tout de se tenir au courant de toutes les lois et de celles à paraitre prochainement. Ne pas être au point juridiquement peut entrainer de sérieuses complications.
Gérer seul son bien c’est ne pas avoir peur de ce point-là. Car au-delà de détenir beaucoup de connaissances un bon bailleur donne de son temps pour louer son bien. En effet, les papiers administratifs seront nombreux ! Se perdre dedans est aisé.
La gestion locative déléguée : une faible responsabilité mais qui a un coût !
C’est la solution la plus simple car elle vous enlève toutes les tâches complexes. Tout ce que vous avez à faire est de signer la procuration de gestion avec le gestionnaire immobilier, puis vous attendrez simplement qu’il paie votre juste part du loyer.
A noter que vous pouvez également le mandater en amont pour trouver des locataires et signer des baux nus ou meublés. Déléguer son bien en gestion correspondra à une toute autre catégorie de bailleur. Les raisons peuvent être diverses et variées.
Parce que votre bien est éloigné de votre résidence principale
Les investisseurs dont les biens sont situés loin de leur lieu de résidence feront souvent appel à un professionnel. Il leur semble plus facile de résoudre surtout les petits problèmes du quotidien, de déléguer à quelqu’un sur place. Cependant, les professionnels ne sont pas les seuls à pouvoir vous aider : les membres de votre famille ou un tiers de confiance prêt à vous aider peuvent faire l’affaire.
Cependant, ils ne seront pas toujours disponibles ni aptes à gérer de tels problèmes. En effet, il est peu probable que vos proches savent réparer une chaudière. Un gestionnaire professionnel saura qui appeler, à quel moment pour quel coût.
Parce que les papiers et l’administration ce n’est pas pour vous
Comme évoqué précédemment c’est un partie complexe de la gestion. Certains n’aiment juste pas cela et d’autres n’ont juste pas assez de connaissances. Un professionnel détient les connaissances et le temps nécessaire. Ce dernier gérera votre bien en bonne et due forme et saura vous rassurer et vous conseiller.
Votre gestionnaire immobilier à vu tout un tas de situations diverses et variées et saura comment y réagir.
Le temps est précieux
Votre temps n’a pas de prix. Si vous n’avez pas de disponibilité pour gérer votre bien vous n’en trouverez jamais. Dans ce cadre, déléguer à un gestionnaire peut être très pratique. Gérer un bien vous occupe de manière active et passive. Tout d’abord « activement » dans le sens ou vous devrez dépenser du temps réel sur chaque action à réaliser sur le bien. De plus, même sur d’autres activités de votre vie (temps en famille, au travail) vous devrez aussi penser à votre bien. « Il faut que je réponde au SMS de mon locataire, « ce soir il faut que je trie les annonces des candidats pour mon nouveau bien », « je dois penser à appeler un artisan »…
Ces pensées peuvent être envahissantes et stressantes. Un gestionnaire se chargera de vous soulager de cette responsabilité.