Vous êtes propriétaire : Comment fixer le montant de votre loyer ? Voilà une étape compliquée pour de nombreux bailleurs. Aujourd’hui, 1 bailleur sur 3 loue son bien immobilier moins cher que sa valeur réelle.
Vous venez d’acquérir un bien immobilier ou vous en avez hérité. Vous souhaitez le mettre en location pour obtenir des revenus locatifs dans le but d’en tirer des bénéfices. La fixation du loyer est une étape importante, au même titre que le choix de votre locataire, pour que vous soyez assuré de toucher vos loyers. Comment fixer votre loyer au “juste prix “
Je vous explique tout dans cet article, pour vous garantir de louer, à sa juste valeur, votre logement.
Sommaire
Les étapes avant de fixer votre loyer
Ne vous lancez pas tête baissée dans la fixation du loyer. Il est important que vous analysiez minutieusement différents éléments afin d’évaluer les critères qui entrent en compte pour fixer votre loyer.
Etudier le marché
De nombreuses données sont mises à votre disposition pour prendre connaissance des loyers de référence dans votre quartier, dans votre rue qui vous permettront de connaître le prix au m², la moyenne des loyers des biens identiques au votre. Des sites dédiés sont accessibles tout comme des simulateurs de loyers, en fonction de la superficie de votre logement, le nombre de pièces, l’année de construction de l’immeuble, le quartier.
Vous pourrez aussi jeter un coup d’oeil sur les sites d’annonces immobilières et découvrir les prix proposés par des propriétaires sur des biens comparable au vôtre.
Recoupez tous les résultats que vous aurez obtenu pour vous permettre d’avoir un premier aperçu du montant mensuel du loyer que vous pourrez proposer. Ne retenez pas que les côtés positifs des résultats que vous trouverez, prenez toutes les données en compte, bonnes et surtout mauvaises.
Après avoir loué votre logement, si vous souhaitez réviser votre loyer à la relocation, prenez connaissance si l’agglomération (28 agglomérations principales françaises et plus de 1 100 villes) dans laquelle est votre logement fait partie de la “zone tendue”, vous serez confronté à certaines restrictions pour fixer votre loyer. Hors de cette zone, vous pourrez fixer librement votre loyer.
A savoir : L’encadrement des loyers est un dispositif qui permet de réguler la hausse des loyers après relocation ou renouvellement de bail comme l’indice de référence des loyers qui permet de plafonner les augmentations annuelles.
Juger objectivement votre loyer
Après avoir étudié le marché, vous n’aurez qu’un aperçu approximatif du loyer auquel vous pourrez louer votre logement. Chaque logement est unique. Le vôtre l’est. Vous devrez donc prendre en compte toutes les spécificités de votre bien immobilier en le comparant à d’autres de la même superficie et en l’ajustant objectivement en fonction de ses points forts et ses points faibles.
Bons nombres d’attributs propres à votre logement pourront avoir un effet favorable sur votre loyer. Tout d’abord, des attributs propres à l’immeuble. Si l’immeuble dans lequel est votre appartement est à proximité des commerces, des transports en communs, des écoles, dans un quartier tranquille, cela offrira un avantage pour fixer un loyer plutôt élevé. Plus votre bien sera situé haut dans l’immeuble (avec ascenseur) plus ce sera un plus pour votre loyer. Un locataire préférera louer légèrement plus cher votre logement s’il est élevé que s’il avait été au rez-de-chaussée.
Concernant les caractéristiques propres à votre logement, un balcon ou une terrasse en ville aura un impact non négligeable. C’est un critère de plus en plus recherché. Si vous disposez d’un espace de stockage (grenier, cave), ce sera aussi un atout. Une place de stationnement est un plus voir un gros avantage dans certaines grandes villes. Les locataires n’hésitent pas à mettre le prix qu’il faut pour louer un logement qui en dispose. Enfin, la qualité et l’état général de votre logement entrera en compte, s’il a été refait à neuf récemment ou seulement en partie.
Vous êtes propriétaire, voici comment fixer le montant du loyer si vous décidez de louer en location meublé : vous pourrez naturellement louer votre logement meublé plus cher qu’en location vide. Une liste de meubles obligatoires soit être respectés. Vous pouvez ajouter des meubles ou des services (Wi-Fi) qui feront gonfler votre loyer.
Ces éléments vous permettront de déterminer le montant de votre loyer qu’il faudra aussi adapter en fonction de la demande locative.
Fixer votre loyer
Après avoir pris toutes les informations nécessaires pour fixer justement votre loyer, vient l’étape de fixation à proprement dite.
Fixation du loyer sous loi Pinel
Si vous venez d’acheter votre bien immobilier neuf, vous pouvez le louer en loi Pinel.
Vous pourrez être soumis à cette loi si vous louez votre logement dans les 12 mois après l’avoir acheté. Il devra faire office de résidence principale pour votre locataire et être loué nu. Elle vous permettra aussi de bénéficier de réduction d’impôt.
Des barèmes sont à respecter en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre logement : Zone A = 12.50/m², zone Abis = 16.83/m², zone B1 = 10.07/m², zone B2= 8.75/m².
Une formule est mise en place pour déterminer le loyer maximal auquel vous pourrez louer votre logement : barème loi Pinel x (0.7+19/surface habitable) x surface habitable.
Les charges locatives ne seront pas comprises dans le plafond de loyer loi Pinel.
SI vous mettez en location votre bien de 45 m² habitable en zone A :
12.5 x (0.7+19/45) x 45 = 631.25€
Le loyer maximal possible sera de 631.25€.
Cas concret de fixation de loyer
Prenons un exemple concret pour apprendre, en tant que propriétaire, comment fixer le montant du loyer du mieux possible. Vous mettez en location un appartement de 30 m² (T2), situé dans le 14ème arrondissement de Paris, dans le quartier Petit-Montrouge. Votre appartement est dans un immeuble datant d’après les années 90, au 2ème étage avec ascenseur. Vous le louer meublé et il est à proximité de deux stations de métro.
Vous commencez par prendre connaissance de toutes les informations que vous pouvez récolter sur les sites dédiés aux loyers. Sur le site Observatoire des Loyers Agglomération de Paris, la médiane du m² est de 23.6€, pour un logement non meublé, ce qui donne un loyer mensuel de 708€. Vous pouvez l’augmenter, étant donné que vous louez en meublé, à 900€. Grâce au site Info Bailleur, vous pouvez constater les loyers moyens pour les T2 dans la ville de votre choix. Ici, il est de 958€ en confondant meublé et vide. Vous décidez d’ajouter des prestations dans votre logement, à savoir, la télé et le wifi.
Vous pourrez sans aucun problème louer pour 1 100€ votre bien immobilier, voire plus en fonction de l’offre qu’il y aura dans votre arrondissement.
Après la fixation de votre loyer
Une fois que vous aurez fixé votre loyer, soit vous trouverez immédiatement un locataire car le prix est honnête, soit vous ne le louerez pas car il est trop élevé ou au contraire pas assez.
Loyer trop faible
Ne pensez pas que louer votre logement moins cher que sa valeur réelle, vous assurera de trouver à coup sûr des locataires. Bien au contraire. Le loyer doit être réel et sérieux, c’est un élément constitutif du bail.
Les éventuels locataires pourraient être étonnés de voir un bien à un prix défiant toute concurrence. Si vous louez à un prix dérisoire votre logement, sachez que cela constitue un abus de droit. Vous pouvez être réprimandé par le fisc. L’administration fiscale verra cette réduction de loyer comme une volonté pour vous de réduire vos impôts. Vous pourrez être restreint de payer des impôts supplémentaires correspondant à la différence entre le loyer du marché et le vôtre que vous avez pratiqué.
De plus, mettre en location un bien avec un loyer inférieur à ceux pratiqués sur le marché peut poser question bien que le prix soit très attractif. Les locataires potentiels seront méfiants en voyant un logement bien moins cher que des biens similaires.
Loyer trop élevé
Ne pensez pas non plus que louer votre logement plus cher, vous assurera plus de revenus locatifs donc une rentabilité locative plus importante. Sur une année, cette rentabilité sera supérieure mais en louant plus cher, le rendement sur moyen et long terme sera sans aucun doute inférieur que si vous aviez fixé votre loyer au prix qui lui correspond. Ceci s’explique par la vacance locative.
Le locataire qui louera votre logement avec un loyer élevé sera plus enclin à le quitter rapidement en se rendant compte qu’il existe sur le marché locatif d’autres biens similaires au vôtre mais moins chers. De ce fait, votre logement ne sera plus loué et vous aurez du mal à retrouver un locataire prêt à payer un loyer plus cher que sa véritable valeur.
Vous serez donc confronté à la vacance locative, hantise de tous les bailleurs. Elle correspond à l’absence de locataire dans votre logement. Vous ne percevrez donc aucuns loyers.
Plus le loyer sera élevé, plus le risque d’impayés sera possible. Il est important que vous compreniez et analysiez bien les prix pratiqués sur le marché.
En tant que propriétaire , pour savoir comment fixer le montant du loyer, il faudra que vous soyez le plus objectif possible sur la qualité générale de votre logement, que vous fixiez votre loyer en fonction du marché locatif et de la concurrence face à vous. L’idéal pour vous serez de placer votre logement dans la fourchette élevée de loyer en fonction du rapport qualité/prix. Autrement dit, il faudra que votre logement dispose de qualités importantes et que le loyer soit justifié à la vue des caractéristiques dont il dispose.
Pour être prêt à mettre en location votre logement, il faudra aussi que vous fixiez les charges que vous imputerez dans votre loyer mensuel.